Hai nửa thị trường địa ốc 3 quý đầu năm

Nửa sáng…

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội được Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam công bố, trong quý III/2014, kết quả bán hàng tốt của các dự án căn hộ hạng B và hạng C, khiến số căn hộ đã bán của toàn thị trường tăng 58% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 38%, tăng 15 điểm phần trăm theo quý. Tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội gồm khoảng 100.700 căn từ 171 dự án đã bán hết và 67 dự án đang mở bán.

Bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam nhận định, những dự án có tiến độ xây dựng tốt, vị trí thuận lợi và chủ đầu tư uy tín vẫn tiếp tục bán hàng tốt. Những nhà đầu tư và nhà đầu cơ đã quay trở lại thị trường, bên cạnh những người mua có nhu cầu ở thực.

“Điểm thú vị là ngược lại với thông lệ hàng năm, trong quý III/2014, mặc dù có tháng 7 Âm lịch là tháng Ngâu, nhưng lượng giao dịch vẫn tăng trưởng ấn tượng”, bà Giang nói. Cùng có kết quả như trên, báo cáo của CBRE cho biết thêm, phân khúc biệt thự, liền kề cũng có xu hướng tăng trưởng tốt. Trong quý III/2014, thị trường ghi nhận hơn 100 đất nền được chào bán mới từ 2 dự án (biệt thự Hoa Anh Đào thuộc Dự án Vinhomes Riverside và Ecopark giai đoạn 2). Quý III/2014 cũng chứng kiến hoạt động chào bán và lượng giao dịch sôi động đến từ các dự án đã hoàn thiện như Gamuda Gardens của Gamuda Land hay Lâm Viên (Đặng Xá II) của Viglacera Land.

Trên thị trường thứ cấp, đã có những tín hiệu tích cực, do giá tăng nhẹ khoảng 1% sau 3 quý liên tiếp giảm. Các dự án đã bàn giao nhà có mức tăng cao nhất. Nguyên nhân, theo nhiều chuyên gia, cùng với hàng loạt chương trình khuyến mại, giảm giá, chiết khấu, các chủ đầu tư bất động sản đang làm mọi cách để có thể đẩy thanh khoản lên, qua đó xốc lại thị trường trong những tháng cuối năm.

Bình luận về thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2014, ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và thẩm định giá của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Tình hình hoạt động của thị trường trong quý ghi nhận khá tốt ở tất cả các hạng, bởi sự tham gia không chỉ của người sử dụng cuối cùng mà cả giới đầu tư”. 

… và những mặt khuất lấp

Tuy nhiên, nếu chỉ thông qua những con số và nhận định trên thì có vẻ nhìn thị trường hơi nhiều màu hồng. Trên thực tế, vẫn có không ít khoảng tối để thấy rằng bất động sản mới chỉ ở giai đoạn đầu của sự phục hồi trở lại. Ngay tại thị trường Hà Nội vốn có nhu cầu rất cao về nhà ở, vẫn còn không ít "chung cư ma" đang tồn tại.

Đứng đầu trong danh sách "chung cư ma” này là các dự án chung cư của Tập đoàn Vina Megastar. Đầu tháng 7/2013, thông tin Chủ tịch Công ty Vina Megastar Nguyễn Hoàng Long bị bắt vì tội chiếm đoạt tài sản với số tiền gần 30 tỷ đồng đã gây cú sốc lớn trên thị trường bất động sản phía Bắc.

Riêng trên phân khúc chung cư, Megastar là chủ đầu tư của các dự án đình đám tại Hà Nội như Vĩnh Hưng Dominium (được biết nhiều với cái tên 409 Lĩnh Nam), Hesco Dominium, công viên Nhân Chính… Miệt mài khiếu kiện, tranh đấu với chủ đầu tư từ nhiều năm nay, hàng trăm khách hàng đã góp tiền mua dự án bất động sản của Vina Megastar lâm vào tình cảnh tuyệt vọng trước nguy cơ có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã góp.

Không ít tai tiếng hơn, CTCP Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất (Housing Group) đã trở thành nỗi ám ảnh của khách hàng khi hàng loạt dự án do công ty này làm chủ đầu tư đang ở trong tình trạng “đắp chiếu”. Theo tìm hiểu của ĐTCK, ngoài Dự án B5 Cầu Diễn và Thượng Đình Plaza, Housing Group còn là chủ đầu tư của một loạt dự án bất động sản khác như Dự án Khu nhà ở tái định cư và kinh doanh tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, TP. Hà Nội; Dự án Trung tâm Dịch vụ hỗn hợp cao tầng tại phường Phương Mai, quận Đống Đa, TP. Hà Nội và một số dự án khác tại tỉnh Hà Nam và Nam Định.

Cho đến thời điểm này, chưa có một dự án nào của Housing Group được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng. Không những thế, liên quan đến Dự án B5 Cầu Diễn, nguyên Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội, đơn vị đồng chủ đầu tư với Housing Group tại Dự án B5 Cầu Diễn, bị bắt vì chiếm dụng hàng trăm tỷ đồng vốn huy động từ nhà đầu tư, nhiều khách hàng đã trót nộp hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng vào các dự án nhà ở do Housing Group làm chủ đầu tư đang ám ảnh nỗi lo mất trắng những đồng tiền “mồ hôi nước mắt” của mình.

Tiếp đến là những dự án của AZ Land như CT Number One Vân Canh đổi tên để mong đổi vận, hay sự khởi động lại một dự án khác là AZ Lâm Viên Complex với sự tham gia của nhà thầu là CTCP Đầu tư Lạc Hồng, Dự án Bright City xin chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội và được Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội tài trợ 1.100 tỷ đồng từ gói tín dụng bất động sản 30.000 tỷ đồng…, nhưng đến nay chưa bàn giao được bất cứ căn hộ nào cho khách hàng, thậm chí nhiều dự án còn chưa khởi công dù đã được cho phép chuyển đổi từ gần năm nay.

Ở phân khúc đất nền, dọc tuyến Quốc lộ 32, dự án điển hình một thời khuynh đảo thị trường bất động sản phía Tây là Dự án Kim Chung - Di Trạch nay đang nằm “đắp chiếu” dài hạn mà chưa hẹn ngày tái ngộ. Tại dự án này, giá đã giảm đến 50%, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn đang cắn răng bán cắt lỗ mà chẳng có người mua.

Bên cạnh đó là những “đô thị ma” dù nhà đã hoàn thiện nhưng rất ít người ở như Vân Canh, Quang Minh, Geleximco, Bắc An Khánh, hay những đô thị bỏ hoang như Khu đô thị Minh Giang Đầm Và, Khu đô thị Tiền Phong, Phúc Việt, Hà Phong, Cienco 5, Chi Đông, Diamond Park New, River land, AIC…

Theo khảo sát mới đây, cả nước có hơn 1.700 dự án đô thị không được triển khai, trong đó TP. HCM có gần 900 dự án và Hà Nội có gần 500 dự án. Theo Bộ Xây dựng, những dự án này có khả năng bị thu hồi do tiến độ triển khai quá chậm, chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, hoặc chưa có quy hoạch hay nằm trong vùng không có quy hoạch làm khu đô thị…

Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều hình thức đấu tranh đòi quyền lợi với chủ đầu tư từ nhiều năm nay, song nhiều khách hàng đã phải thừa nhận rằng, họ có nguy cơ mất trắng toàn bộ số tiền đã góp bởi nhà vẫn còn ở trên giấy, dự án đã mang đi thế chấp ngân hàng, hơn nữa doanh nghiệp chủ đầu tư còn lâm vào tình trạng kiệt quệ không thể chống đỡ được.

Theo tư vấn của giới luật sư, để đảm bảo quyền lợi của mình, khách hàng nên tiến hành khởi kiện ra tòa. Có thể sẽ là tranh chấp dân sự nếu toàn bộ số tiền được chuyển về công ty theo như hợp đồng góp vốn, hoặc sẽ là hình sự nếu tòa án phát hiện người thu tiền của người dân sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, việc đòi lại tiền sẽ không đơn giản, đặc biệt trong trường hợp các DN này tuyên bố phá sản sau khi người đứng đầu bị bắt, khách hàng có thể đứng trước nguy cơ mất trắng.