(ĐTCK) Thông tư 06/2016 sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014 sau một thời gian lấy ý kiến phản hồi từ thị trường vừa chính thức được Ngân hàng Nhà nước ban hành đã phần nào giải tỏa những thắc mắc, băn khoăn về chính sách siết tín dụng bất động sản quá mạnh tay. Vậy những thay đổi này có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp địa ốc nói riêng?

Đầu tư Bất động sản ghi nhận ý kiến của một số thành viên thị trường xung quanh câu chuyện này. 

Thông tư 06 giúp ổn định thị trường và là tín hiệu cảnh báo sớm các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc 

ảnh 1
 Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land
Thông tư 06/2016/TT-NHNN được ban hành thay thế Thông tư 36 quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình từ 60% xuống 50% từ 1/1/2017 và 40% từ 1/1/2018, thay vì giảm ngay như trong dự thảo trước đây có ý nghĩa lớn với thị trường bất động sản bởi nhiều yếu tố.

Tác động đầu tiên của Thông tư 06 là khiến cho tâm lý thị trường ổn định. Thứ hai, quy định của thông tư mới này về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình có thể là tín hiệu cảnh báo các doanh nghiệp đầu tư dài hạn phải nhìn lại việc sử dụng nguồn vốn trong hoạt động đầu tư, để có sự điều chỉnh phù hợp trong tương lai. 

Những sửa đổi, bổ sung của Thông tư 06 có thể giúp mặt bằng lãi suất tiếp tục ổn định ở mức thấp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Mặt khác, qua sự thay đổi này cũng nói lên thực tế, đây là thời điểm tốt nhất cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, vì hiện nay lãi suất cho vay còn khá thấp, nguồn tiền đa dạng, còn trong thời gian tới, khả năng lãi suất sẽ tăng cao, cơ hội mua nhà sẽ hạn chế hơn.

Một hành động tích cực thể hiện sự ‘lắng nghe’
phản biện từ thị trường

ảnh 2
 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM
Phải nói rằng, việc ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều  Thông tư 36 lần này có ý nghĩa rất lớn đối với thị trường bất động sản. Bởi lẽ, bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn gồm: nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng, do vậy, chỉ cần tín dụng ngân hàng “hắt hơi, sổ mũi” thì trường bất động sản ngay lập tức bị tác động.
Thực tế, từ khi có thông tin về dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được đưa ra theo hướng sẽ siết tín dụng bất động sản, thị trường ngay sau đó đã bị chựng lại rõ nét, doanh nghiệp thì lo lắng thay dổi kế hoạch kinh doanh.

Những điểm sửa đổi trong Thông tư 06 so với dự thảo trước đó có thể nói là một hành động tích cực thể hiện sự “lắng nghe” phản biện từ thị trường của Ngân hàng Nhà nước và về cơ bản đúng như tinh thần kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM. Trong đó, 2 điều chỉnh lớn khác với dự thảo là quy định hệ số quy đổi rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản là 200% từ thời điểm 1/1/2017, thay vì 250% như trong dự thảo. Thứ hai, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình từ 60% xuống 50% từ 1/1/2017 và 40% từ 1/1/2018, thay vì giảm ngay như trong dự thảo là rất tích cực với thị trường. Điều này chắc chắn sẽ làm thị trường ổn định hơn trong thời gian tới, đồng thời giúp cho các doanh nghiệp có được thời gian cho sự chuẩn bị phù hợp hơn với xu hướng thị trường.

Tác động tích cực nhất đến người mua nhà

ảnh 3
 Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land
Theo tôi, việc ban hành Thông tư 06 có những thay đổi so với dự thảo ban đầu sẽ tác động mạnh đến thị trường, trong đó tác động tích cực nhất về cả tâm lý và thực chất với người mua nhà. Thực tế cho thấy, sau khi thông tin về dự thảo Thông tư 36 sửa đổi được tung ra với dự kiến sẽ siết tín dụng, lãi suất đã bắt đầu rục rịch tăng lên. Song, giờ đây với Thông tư 06 vừa ban hành với tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn vẫn giữ nguyên đến hết năm nay, thì có lẽ nhiều ngân hàng đã bị “hớ” khi tăng lãi suất tiền gửi trung dài hạn đầu vào trong thời gian trước đây. Do đó, các ngân hàng có thể sắp tới sẽ điều chỉnh giảm lãi suất huy động để giảm chi phí vốn trở lại, nhất là khi tín dụng đầu ra thời gian gần đây vẫn gặp nhiều khó khăn.

Nếu lãi suất huy động có thể giảm, không chỉ giúp các chủ đầu tư tự tin hơn trong hoạt động đầu tư, mà còn giúp kích cầu thị trường, bởi phần lớn người mua nhà hiện nay đều sử dụng nguồn vốn ngân hàng. Do vậy, việc lãi suất tăng giảm thế nào, sẽ tác động nhiều nhất đến người mua nhà.

Lộ trình điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay dài hạn tạo khoảng lùi cần thiết cho doanh nghiệp

ảnh 4
 Ông Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế, tài chính
Đành rằng những quy định trong Thông tư 06/2016/TT-NHNN vừa được ban hành không phải là “cây đũa thần”, nhưng có thể khẳng định là rất quan trọng với thị trường. Những thay đổi trong Thông tư 06 so với dự thảo đã giải tỏa được những lo lắng của các thành viên thị trường bất động sản suốt thời gian qua. Thông tư 36 còn chứng tỏ được sự tiếp thu của các cơ quan chức năng từ sự phản hồi của thị trường để có sự đều chỉnh cần thiết. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng thể hiện được thông điệp kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản và cảnh báo sớm cho các thành viên thị trường này.

Theo tôi, rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là việc kiểm soát nguồn cung. Bất động sản không giống như các ngành nghề khác, khi thấy nguồn cung nhiều có thể dừng lại, mà có đặc thù là khi đã đeo đuổi dự án phải theo đến cùng, đặc biệt, tại hầu hết dự án, chủ đầu tư thường phải vay ngân hàng, nếu dừng lại sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của họ.

Do vậy, có thể nói, việc quy định tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình từ 60% xuống 50% từ 1/1/2017 và 40% từ thời điểm 1/1/2018 là một sự cảnh báo cần thiết để các doanh nghiệp có sự chuẩn bị trong hoạt động đầu tư của mình.

Kiểm soát tín dụng bất động sản là chủ trương hợp lý

ảnh 5
 TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế
Thông tư 06 có nhiều điểm sửa đổi và bổ sung Thông tư 36, trong đó có 3 điểm đáng quan tâm  là điều chỉnh giảm dần tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn, điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản và điều chỉnh tỷ lệ sử dụng nguồn vốn huy động đầu tư trái phiếu chính phủ. Hai điểm đầu đã được giới tài chính ngân hàng tranh cãi sôi nổi trong thời gian qua với những ý kiến đồng thuận và phản biện về dự thảo bổ sung và Thông tư 06 ban hành có thể xem như một giải pháp dung hòa.

Cũng như nhiều quan điểm đã được đưa ra sau khi Thông tư 06 ban hành, tôi cho rằng Thông tư 06 được ban hành là phù hợp, giảm tác động mạnh đối với thị trường bất động sản và thị trường tín dụng nói chung. Theo dự thảo trước đây, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống tới mức 40% và hệ số rủi ro cho kinh doanh bất động sản lên đến 250%. Nếu tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn giảm mạnh như thế, các ngân hàng sẽ lúng túng vì thời gian qua nhiều ngân hàng đã sử dụng chủ yếu nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.

Có một vấn đề là thị trường bất động sản là một thị trường luôn biến động và đi theo chu kỳ lên xuống của nền kinh tế. Giá trị bất động sản lên xuống theo chu kỳ mà các ngân hàng thì lại dựa chủ yếu vào giá trị của bất động sản để cho vay. Rủi ro ở chỗ là khi cho vay tại thời điểm nóng, giá bất động sản tăng cao, ai cũng muốn mua, ai cũng muốn vay và cho vay, nhưng khi thị trường bất động sản đổi chiều thì nhiều nhà đầu tư và người đi vay “bỏ của chạy lấy người” và các ngân hàng lãnh đủ.

Bởi vậy tôi cho rằng việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 06 là hợp lý khi siết lại tín dụng bất động sản với lộ trình giữ nguyên hệ số rủi ro 150% trong năm nay, năm sau sẽ tăng lên 200%. Lộ trình có vẻ “mềm” nhằm tránh tác động mạnh đến thị trường bất động sản, cũng như tạo cho các ngân hàng thêm thời gian để điều chỉnh lại hoạt động cho phù hợp với quy định mới.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Theo Tăng Triển thực hiện.
Báo Đầu tư Bất động sản
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.