Dòng vốn ngoại, đòn bẩy cho M&A bất động sản năm 2018

M&A đòn bẩy thị trường bất động sản

Theo tài liệu M&A Việt Nam Forum 2017, năm 2016, tổng giá trị M&A tại Việt Nam đạt 5,8 tỷ USD, mức cao nhất từ trước đến nay, tăng trưởng gần 12% so với năm 2015. Trong đó, bất động sản vẫn là ngành được đánh giá khá cao với mức tăng trưởng 9,63%.

6 tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản lại đón nhận những thương vụ M&A mới, trong đó thương vụ đáng chú ý đầu tiên là CapitaLand chi gần 52 triệu USD mua lại khu đất rộng hơn 5.000 m2 tại phường Cầu Kho, quận 1, TP.HCM (Dự án VRG River View) nhằm phát triển một khu phức hợp quốc tế loại A đầu tiên tại Việt Nam của tập đoàn này. Dự án sẽ nhận giải ngân từ quỹ đầu tư 500 triệu USD, vốn được CapitaLand triển khai vào tháng 11 năm ngoái.

Dự án VRG River View do Công ty TNHH Cảnh Sông - liên doanh giữa Công ty cổ phần Xây dựng - Địa ốc Cao su (RCC) thuộc Tập đoàn Công nghiệp - Cao su Việt Nam (VRG) và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển Vinacon làm chủ đầu tư.

Cũng trong cùng kỳ, CapitaLand đã công bố việc mua lại 90% cổ phần của Công ty TNHH CapitaLand Thanh Niên - đơn vị đang sở hữu khu đất rộng 8.000 m2 tại phường Thảo Điền, quận 2, TP.HCM để phát triển thành dự án với 317 căn hộ.

Keppel Land, một nhà phát triển khác của Singapore, cũng đã chi 846 tỷ đồng (tương ứng 37 triệu USD) để tăng cổ phần lên 16% trong dự án Saigon Centre của họ tại trung tâm TP.HCM.

Hongkong Land (Hồng Kông, Trung Quốc) cũng đã chính thức trở thành đối tác chiến lược của Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) trong việc khai thác các dự án nhà ở trên quỹ đất nhận được tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Ở một khu vực dân cư phổ biến khác của TP.HCM, Tập đoàn đầu tư An Gia và đối tác Creed Group (Nhật Bản) tiếp tục thâu tóm 5 block căn hộ thuộc dự án La Casa, quận 7 của Tập đoàn Vạn Phát Hưng với giá 910 tỷ đồng (tương đương khoảng 40 triệu USD).

Trao đổi tại Diễn đàn M&A 2017 do Báo Đầu tư và Công ty AVM tổ chức cuối tuần qua tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc, Trưởng Phòng Nghiên cứu CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2017, thị trường bất động sản sẽ có những thương vụ M&A đến từ nhiều phân khúc như bất động sản nghĩ dưỡng, khách sạn và tập chung chủ yếu tại Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang. Nhà ở bán sẽ tập trung tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, cuối cùng là khu công nghiệp sẽ tập trung ở các tỉnh như Bắc Ninh, Bình Dương và Đồng Nai…

 5 thương vụ M&A bất động sản được vinh danh tại Diễn đàn M&A 2017

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Mỹ Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước cũng đánh giá lạc quan với thị trường M&A bất động sản năm 2017-2018. Bà Phương cho rằng, sẽ có nhiều thương vụ M&A hơn nữa diễn ra và đây là cơ hội cho các doanh nghiệp Việt Nam tăng trưởng trong thời gian tới, đẩy thị trường bất động sản lên một bước mới, chuyên nghiệp hơn, những dự án phát triển sẽ bài bản, hiện đại hơn và rủi ro cho khách hàng cũng ít hơn.

Ông Stephen Wyatt, Giám đốc Quốc gia JLL Việt Nam cho rằng, hiện có hàng tỷ USD từ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc… đang chờ đổ bộ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đáng chú ý, nhu cầu M&A hiện đã không còn gói gọn ở một phân khúc, mà sẽ phát triển đồng đều ở các phân khúc khác nhau như nhà ở, văn phòng cho thuê, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.

“Đặc biệt, hiện các nhà đầu tư ngoại đang có khẩu vị mới là chuyển sang M&A ở những dự án thương mại, tập trung vào những dự án văn phòng hạng A có vị trí đặc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư 7-8%/năm. Nhà đầu tư đã thấy rằng, mức giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực, phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án khách sạn”, ông Stephen Wyatt nói.

Đột phá ở đâu?

Theo giới phân tích thị trường, những đột phá cho thị trường M&A
bất động sản sẽ đến từ 2 nhân tố, đó là những dự án đang "đắp chiếu" và những dự án cổ phần hóa nhà nước.

Với 500 dự án tại TP.HCM, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận hàng trăm dự án đắp chiếu từ nhiều năm nay. Những dự án này với lợi thế pháp lý đầy đủ, đã xây dựng dở dang… Trong khi hiện nay, việc xin phép xây mới dự án là một bài toán khó với chủ đầu tư. Chính vì vậy, M&A những dự án đã ngừng triển khai trước đó được đánh giá là mảnh đất màu mỡ cho nhà đầu tư địa ốc.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, hiện thị trường bất động sản xuất hiện những lợi thế mới từ sau cơn biến động thị trường giai đoạn 2009-2013. Trong những lợi thế đó có lợi thế về dự án đắp chiếu, bởi ở những dự án này là quỹ đất đẹp và rộng lớn, pháp lý đầy đủ…

Đơn cử, tháng 3 vừa qua, Công ty Hưng Thịnh Land mở bán dự án
Moonlight Park View tại khu Tên Lửa (phường An Lạc A, quận Bình Tân, TP.HCM). Được biết, dự án này được Hưng Thịnh mua lại của Công ty BCCI Bình Chánh khi đã dừng triển khai nhiều năm, chủ đầu tư cũ đã xây dựng xong phần móng và hai tầng nổi. Sau khi mua lại, Hưng Thịnh Land tiến hành phát triển dự án và mở bán, đồng thời bắt tay xây dựng. Tới nay, dự án Moonlight Park View đã xây dựng tới tầng 8.

Đây là một minh chứng cho thấy, doanh nghiệp địa ốc sẽ được lợi thế nào từ những dự án "trùm mền". Ngoài ra, thị trường này được cho là màu mỡ khi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện toàn Thành phố có tới 500 dự án đang ngừng triển khai, những dự án này nằm rải rác khắp các quận huyện của TP.HCM, trong đó có những dự án thuộc phân khúc siêu cao cấp, tới những dự án thứ cấp và cả phân khúc văn phòng hay biệt thự phố. Đơn cử, dự án Saigon One Tower nằm tại đường Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi, quận 1 “đứng hình” gần 7 năm nay, dù đã hoàn thiện đến 80%.

Ở thị trường Hà Nội, số lượng dự án đắp chiếu cũng không ít. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những cái tên như chuỗi dự án của Vina Megastar, Tricon Tower, AZ Lâm Viên, Habico Tower Phạm Văn Đồng, Nam Đàn Plaza, B5 Cầu Diễn, Ha Noi Times Tower, Binh đoàn 12, PVV Vinapharm, Usilk City… cũng đang chờ hồi sinh.

Trong thời gian qua, câu chuyện quỹ đất bất động sản luôn làm cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đau đầu bởi hiện quỹ đất dành cho thị trường ngày càng hạn hẹp, trong khi doanh nghiệp buộc phải có quỹ đất để phát triển những dự án mới. Trong những lời giải cho bài toán quỹ đất, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhìn thấy tiềm năng và lợi thế ở quỹ đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.

Những doanh nghiệp được cho là thực hiện nhiều giao dịch M&A quỹ đất dạng này nhất trong thời gian qua là Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh… Với những quỹ đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, ngoài lợi thế về diện tích, vị trí đẹp, còn có lợi thế là có quỹ đất sạch, chủ đầu tư không phải lo ngại đối mặt với việc đền bù giải tỏa, hay việc giá đất đền bù chỗ cao chỗ thấp, dẫn đến kiện tụng và dự án phải kéo dài…

Bên cạnh đó, việc thuận lợi của những quỹ đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa có được đó là chủ đầu tư dễ dàng đấu giá. Và khi đấu giá và tiến hành đóng thuế đất xong, chủ đầu tư cũng  dễ dàng làm thủ tục pháp lý để xây dựng dự án…

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, có nhiều thuận lợi từ những quỹ đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhìn thấy từ quỹ đất này. Trong đó, một lợi thế mà doanh nghiệp thấy rõ nhất, đó là ở số lượng quỹ đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa đang rất nhiều, có thể thâu tóm để phát triển, từ dự án cao cấp tới tầm trung, thậm chí nếu cần thiết, doanh nghiệp có thể góp vốn với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa có quỹ đất để cùng phát triển dự án…