Doanh nghiệp nội đang thắng thế trong “cuộc chiến” M&A

Giai đoạn 2014-2015, thị trường bất động sản chứng kiến hàng loạt vụ M&A. Là “người trong cuộc”, từng kết nối nhiều thương vụ thành công, ông đánh giá như thế nào về hoạt động M&A dự án bất động sản trong 2 năm qua?

 Ông Phan Xuân Cần

Phát triển dự án bất động sản giống như một cuộc chạy marathon. Trong cuộc đua marathon đó có người mệt quá, kiệt sức, phải nghỉ, hoặc bỏ cuộc, nhưng có nhiều người khác duy trì được sức bền để vượt lên.

Không phải đến năm 2014-2015, hoạt động M&A dự án bất động sản mới sôi động, mà từ trước năm 2013, do thị trường khó khăn, hoạt động này đã diễn ra. Tuy nhiên, thời điểm này, hoạt động M&A dự án diễn ra âm thầm và thường lợi thế thuộc về bên mua, do bên bán thường rất khó khăn và chấp nhận nhiều thua thiệt trong hoạt động bán dự án.

Giai đoạn 2014-2015, thị trường bất động sản tốt lên, các công ty bất động sản bán được hàng, có doanh thu và họ nghĩ đến tái đầu tư để có dự án kinh doanh gối đầu, nên săn tìm dự án khác.

Đối với một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giải pháp nhanh nhất để doanh nghiệp có nguồn sản phẩm cung ra thị trường là mua lại dự án hoặc mua lại công ty có dự án bất động sản, khiến hoạt động mua bán dự án giai đoạn này rất sôi động.

Theo tôi được biết, thị trường đã có khoảng gần 100 dự án được chuyển nhượng trong giai đoạn 2014-2015. Nhưng đó là những thương vụ đã được các bên công bố, vẫn còn nhiều dự án khác, cả người bán và người mua thực hiện một cách âm thầm, thị trường không biết đến rộng rãi.

Trước đây, nhiều người từng lo ngại thị trường gặp khó khăn, doanh nghiệp nước ngoài với tiềm lực tài chính sẽ vào mua hết dự án của doanh nghiệp trong nước đang khó khăn với giá rẻ. Thực tế, hoạt động M&A dự án thời gian qua diễn ra thế nào và doanh nghiệp ngoại có ở thế thượng phong trước doanh nghiệp trong nước như lo ngại của nhiều người không, thưa ông?

Đúng là trước đây, nhiều người vẫn lo ngại, khi doanh nghiệp nội gặp khó khăn muốn bán dự án sẽ bị doanh nghiệp nước ngoài với tiềm lực tài chính lớn, mua hết các dự án với giá rẻ. Tuy nhiên, thực tế đó đã không diễn ra. Bởi phần lớn hoạt động mua bán dự án vừa qua chủ yếu do các doanh nghiệp nội địa thực hiện với nhau.

Theo tôi được biết, có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài muốn mua dự án ở Việt Nam và họ chấp nhận trả giá cao hơn từ 10 - 15% so với giá chào mua của doanh nghiệp trong nước, nhưng doanh nghiệp nước ngoài vẫn khó mua được dự án. Bởi doanh nghiệp nước ngoài họ không linh hoạt, chỉ quan tâm đến các dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, các dự án có tính minh bạch cao và không dang dở. Các dự án đáp ứng đủ điều kiện của nhà đầu tư nước ngoài như thế rất hiếm. Ngoài ra, việc thỏa thuận với các đối tác nước ngoài cũng gặp nhiều bất đồng, nên ít giao dịch mua bán dự án với doanh nghiệp nước ngoài được thực hiện.

Có một thực tế, nhiều đối tác nước ngoài đã tham gia góp vốn thành cổ đông chiến lược của công ty trong nước, sau đó tài trợ tiền cho công ty vay vốn lãi suất thấp để đi mua dự án. Họ phải đi đường vòng để có người hoàn tất thủ tục pháp lý cho dự án. Tuy nhiên, số này không nhiều. Điều đó cho thấy, thế thượng phong trong hoạt động M&A dự án bất động sản vẫn thuộc về các doanh nghiệp trong nước.

Chẳng hạn, nhiều doanh nghiệp trong nước như Vingroup hay Novaland trong 2 năm qua, mỗi doanh nghiệp này đã mua lại từ 10-20 dự án. Một số doanh nghiệp khác như Đất Xanh, Hưng Thịnh, FLC… cũng rất tích cực đi thâu tóm dự án. Ở trong nước, đây là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, có đội ngũ phát triển dự án chuyên nghiệp, bài bản và có thương hiệu…

Năm 2015 và dự báo năm 2016, thị trường bất động sản khởi sắc. Sự phát triển của thị trường hiện nay, theo ông, hoạt động M&A dự án bất động sản có vai trò gì và tác động như thế nào?

Quan sát nguồn cung và diễn biến thị trường thời gian qua tôi thấy, nguồn cung thị trường chủ yếu đến từ các dự án được mua lại và từ các dự án hợp tác đầu tư.

Sở dĩ thị trường có nguồn cung lớn là vì các dự án được mua lại đã có mặt bằng sạch, có đủ hồ sơ pháp lý. Khi vào tay ông chủ mới, có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án, dự án được triển khai rất nhanh và nhanh chóng được chào bán ra ngoài thị trường.

Một yếu tố khác nữa phải thừa nhận là các dự án được M&A và triển khai thường nhận được sự quan tâm đặc biệt hơn của thị trường. Bởi sau khi mua lại dự án, ông chủ mới thường xin điều chỉnh phê duyệt dự án, để sản phẩm họ bán ra phù hợp với thị trường. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng có xu hướng xin chuyển đổi công năng để tăng căn hộ bán, hoặc tăng liền kề, biệt thự để bán nhiều hơn phần thương mại, văn phòng. Xu hướng này khác hẳn xu hướng xin chia nhỏ căn hộ trước kia.

Chính vì biết tập trung vào nhu cầu của thị trường, nên các dự án sau khi được M&A thường “nóng” hơn hẳn chính dự án trước đó.

Vây ông đánh giá thế nào về xu hướng M&A dự án bất động sản hiện nay? Xu hướng M&A dự án bất động sản có tiếp tục là xu hướng chủ đạo của các doanh nghiệp trong thời gian tới?

Tôi cho rằng, các doanh nghiệp lớn muốn có quỹ đất tốt và nhanh có sản phẩm đưa ra thị trường, vẫn phải thông qua hoạt động M&A dự án. Tuy nhiên, M&A dự án hiện nay mức giá chuyển nhượng dự án đã tăng hơn trước rất nhiều.

Chẳng hạn, giai đoạn năm 2014, giá chuyển nhượng dự án đã tăng khoảng 15% so với giai đoạn 2012-2013. Sang giai đoạn 2015-2016, giá lại tăng thêm từ 25-30%. Mức giá chuyển nhượng tăng vì bản thân giá dự án đã tăng và còn do thị trường, cũng như sự kỳ vọng của bên bán. Mức giá chuyển nhượng tăng này sẽ ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm. Cụ thể, giai đoạn 2015-2016, giá bán bất động sản đã tăng khoảng 15-20% so với năm 2014.

Về xu hướng M&A dự án bất động sản có tiếp tục là xu hướng chủ đạo của các doanh nghiệp trong thời gian tới hay không, tôi cho rằng, nó vẫn là xu hướng chủ đạo, nhất là với những doanh nghiệp lớn. Lý do là nguồn cung thị trường vẫn do doanh nghiệp lớn chi phối. Trong khi các doanh nghiệp đầu tư ngoài ngành vào bất động sản theo phong trào trước đó thiếu về kinh nghiệm và yếu về tiềm lực tài chính sẽ tiếp tục phải bán lại dự án. Tuy nhiên, về lâu dài, các doanh nghiệp lớn muốn kinh doanh bất động sản dài hơi vẫn xác định đi bằng hai chân. Nghĩa là vừa M&A dự án và vừa phát triển dự án mới.

Chuyện một số ông lớn khác hiện nay vẫn làm nhà đầu tư các dự án BT hạ tầng để đổi lấy quỹ đất chính là quá trình chuẩn bị cho một hành trình đường dài của các doanh nghiệp bất động sản.