Khu Nam đủng đỉnh
Thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đã có sự dịch chuyển nguồn cung, cũng như nhu cầu khách hàng. Đơn cử, khu Nam gồm quận 7, quận 8, quận 4, huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè, nhưng thị trường được đánh giá phát triển nhất khu Nam là quận 7, còn các quận, huyện khách chỉ thuộc diện “bình bình”.
Giai đoạn 2007 - 2015, khu Nam được xem là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM với những dự án lớn của Phú Mỹ Hưng, Him Lam Land, Novaland, Phú Long… Các dự án ở khu Nam đa phần là những dự án cao cấp với giá từ 2 tỷ đồng/căn trở lên và liên tục phát triển, dù giai đoạn 2008 - 2014, thị trường bất động sản đóng băng.
Tuy nhiên, từ năm 2015 tới nay, thị trường bắt đầu có sự dịch chuyển, khu Nam không còn là vị trí số 1, bởi thời thế đã thay đổi. Với việc từng là phân khu có hạ tầng giao thông phát triển nhất Thành phố với hàng loạt tuyến đường kết nối như đường Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh, cầu Phú Mỹ…, tạo ra hệ thống thông thoáng cho khu Nam.
Nhưng khi các dự án bất động sản hoàn thiện, bàn giao cho người dân về sinh sống, thì mọi thứ bắt đầu thay đổi. Hạ tầng giao thông càng ngày càng chịu sức ép lớn, những tuyến đường kết nối khu Nam vào trung tâm Thành phố bắt đầu bị kẹt đường nghiêm trọng, trong khi hạ tầng giao thông mới không có.
Ngoài ra, ô nhiễm môi trường từ khu vực bãi rác Đa Phước cũng làm ảnh hưởng lớn tới môi trường sống toàn khu. Dự án bất động sản mới không có, trong khi giá nhà tại đây liên tục tăng cao, cùng với việc ngập nước do mưa và triều cường cũng khiến hình ảnh khu vực này đi xuống trong mắt người mua nhà. Chỉ còn vài dự án đủng đỉnh phát triển như của Phát Đạt, Sacomreal, Novaland, Phú Mỹ Hưng.
Khu Tây vẫn yên giấc
Đánh giá về thị trường bất động sản khu Tây TP.HCM, các chuyên gia cho rằng, trước năm 2015, hạ tầng giao thông nơi đây được cho là kém nhất Thành phố, nhưng sau đó, hàng hoạt dự án hạ tầng giao thông được đầu tư mở rộng và xây mới như đường Cộng Hòa, đường Trường Chinh, đường Nguyễn Văn Linh nối khu Nam về khu Tây và đường tỉnh lộ 22, nối các quận khu Tây về các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, tỉnh Tây Ninh.
Ngoài ra, khu Tây với vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP.HCM đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ, đến nay, hầu hết những công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại tại đây đều đã hoàn thiện, điển hình như Đại lộ Võ Văn Kiệt, nối các quận phía Tây sang Đông Thành phố, hay đường Kinh Dương Vương vừa hoàn thành đề án nâng cấp. Về mặt kết nối liên vùng, cao tốc TP.HCM - Trung Lương cũng giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa TP.HCM với các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long.
Đặc biệt, theo kế hoạch, TP.HCM sẽ đầu tư Dự án tuyến đường sắt Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, đồng thời phát triển hệ thống đường nối trên cao vào Sân bay Tân Sơn Nhất, cũng như vào trung tâm TP.HCM. Hay tuyến xe buýt nhanh - BRT số 1 đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục để thi công, kịp đưa vào khai thác vào năm 2018 theo đúng kế hoạch.
Với những lợi thế này, thị trường bất động sản khu Tây tưởng chừng sẽ tỉnh giấc, nhưng thực tế không được như kỳ vọng. Nhìn tổng thể thị trường có thể thấy, khu vực này chỉ phát triển mạnh ở thời điểm thị trường bất động sản nóng sốt năm 2007 - 2009, với khoảng 5 dự án chung cư. Sau đó, thị trường đi xuống, tới năm 2015 mới bắt đầu có những dự án mới như Chung cư 8X plus, Chung cư Phúc Yên, Chung cư 12 view…
Tiếp đó, ở khu Tây Nam có với những dự án của Hưng Thịnh, Nam Long, Novaland, nhưng tổng thể cũng chỉ có 4 dự án với khoảng hơn 1.000 căn hộ. Trong khi đó, với diện tích được đánh giá là khu lớn nhất Thành phố, lượng dân cao, thì lượng dự án trên là quá nhỏ so với sức cầu. Điều này cho thấy, khu Tây vẫn còn những điểm nghẽn khiến các doanh nghiệp đầu tư bất động sản chưa mạnh dạn rót vốn vào đây.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Asian Holding cho rằng, đối với thị trường khu Tây, nhìn về những nơi dự án bất động sản phát triển đã thấy rõ các chủ đầu tư chỉ nhắm vào những khu đất vàng, có vị trí giao thông tốt nhất. Trong khi đó, quỹ đất phía lõi của khu vực lại không được ngó ngàng tới.
“Nhìn về giao thông, đúng là có sự cải thiện ở những trục đường chính, nhưng nhìn vào tổng thế thì lại không thuận lợi, hệ thống tuyến đường kết nối vào các trục đường chính luôn nhỏ hẹp, chật chội. Ngoài ra, dân cư tại khu Tây đa phần là lao động phổ thông, mức thu nhập không cao, nên nếu đầu tư vào đây, chủ đầu tư chỉ có thể phát triển nhà ở giá rẻ, nhưng làm phân khúc này lại không có lời nhiều.
Một yếu tố nữa, đó là khu Tây có quá nhiều khu, cụm công nghiệp, nên môi trường sống cũng bị ảnh hưởng. Ngoài ra, khu Tây nằm ngay khu vực vùng cất cánh máy bay của Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất, nên khó có thể phát triển chung cư cao tầng…”, ông Hậu nói.
Sôi động khu Đông
Trong khi 2 phân khu Nam và Tây trầm lắng, thì khu Đông lại liên tiếp đón nhận những thông tin tích cực từ các chủ đầu tư với hàng loạt dự án mới cho thấy, khu vực này đang có nhiều lợi thế để phát triển.
Lợi thế đầu tiên đến từ dự án metro Bến Thành - Suối Tiên. Dự án được khởi công xây dựng năm 2012 và dự kiến hoàn thành năm 2019. Việc phát triển các trạm tàu điện sẽ mang lại diện mạo mới cho khu vực này, giúp giá bất động sản tăng lên.
Thị trường bất động sản khu Đông đang là tâm điểm của TP.HCM. Ảnh: Gia Huy.
Công ty CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, nhìn từ các nước đã phát triển hệ thống giao thông metro cho thấy, dự án tàu điện ngầm sẽ có ảnh hưởng nhiều nhất lên giá trị bất động sản. Về lý thuyết, một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường có giá thuê hoặc giá bán cao hơn so với những tòa nhà nằm xa hơn, vì hệ thống giao thông công cộng tốt, cho phép cư dân sống gần đó dễ dàng di chuyển đến các điểm quan trọng. Điều này đã được kiểm chứng tại một số quốc gia, với giá bán nhà tại những nơi gần hệ thống giao thông công cộng có giá trị cao hơn từ 6-45%.
“Trong tương lai, khi tuyến tàu này đi vào hoạt động, giá đất của khu vực cách ga tàu điện trong vòng 10 phút đi bộ có thể tăng 10 - 20% so với giá đất ở các khu vực khác”, CBRE nhận định.
Ngoài ra, với lợi thế tiếp giáp các tỉnh Đồng Nai và Bình Dương, cùng 2 tuyến đường chính là Quốc lộ 1A và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Giầu Dây, nối TP.HCM với các địa phương khác, được cho là lợi thế chính mà khu Đông có được.
Trước lợi thế này, từ những năm 1990, TP.HCM đã quy hoạch nơi đây là một khu vệ tinh chủ đạo để phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Để phát triển được theo đúng quy hoạch đặt ra, TP.HCM đã cho xây dựng hệ thống khu công nghiệp, chế xuất tại đây. Bên cạnh đó, liên khu các trường đại học lớn nhất TP.HCM cũng được đặt tại khu Đông.
Để khu Đông phát triển, hàng loạt cơ sở hạ tầng trọng điểm đã được đầu tư như mở rộng xa lộ Hà Nội, mở rộng Quốc lộ 1A, rồi hầm Thủ Thiêm, cao tốc TP.HCM - Long Thành đi Vũng Tàu. Ngoài ra, đường Phạm Văn Đồng kết nối khu Đông với Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất cũng được hình thành và đưa vào hoạt động…
Một quy hoạch nữa được cho là nhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản khu Đông phát triển mạnh trong những năm qua, đó là việc Thành phố phát triển quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp ra khu Đông để dễ kết nối với hệ thống cảng sông, kết nối Quốc lộ 1A và tam giác công nghiệp, bao gồm các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu như Khu công nghệ cao quận 9, Khu công nghiệp Bình Chiểu, Khu chế xuất Linh Trung I, II (quận Thủ Đức)…, thu hút nhiều chuyên gia, người lao động về đây sinh sống, làm việc, tạo ra nhu cầu cao về nhà ở.
Từ đầu năm 2017 tới nay, khu Đông được cho là nhiều dự án bất động sản nhất được mở bán, trong đó mới đây, 5 dự án mới được UBND TP.HCM cấp phép cho xây dựng. Ngoài ra, cũng có những dự án đang mở bán của chủ đầu tư Hưng Thịnh, Him Lam Land, Novaland… Khu đông có đa dạng sản phẩm bất động sản, trong khi giá nhà tại đây được cho là thấp nhất hiện nay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng lựa chọn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, lợi thế nhất của thị trường bất động sản khu Đông hiện nay đang nằm trong tay những dự án có giá bán thấp, chính sách cho khách hàng tốt và đặc biệt là lợi thế giao thông kết nối với tuyến metro đang trong giai đoạn hoàn thiện.
“Việc thị trường khu Đông phát triển mạnh báo hiệu cho một chu kỳ phát triển dài và thịnh vượng tại nơi đây. Đặc biệt, khi tuyến metro được hoàn thiện, kết nối với Bến xe miền Đông mới đang được xây dựng tại đây, sẽ thu hút rất nhiều người dân về đây sinh sống”, ông Châu nói.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
