Đi tìm kịch bản thị trường bất động sản 2017

Năm vừa qua, dù đà hồi phục vẫn được duy trì nhưng đã xuất hiện những rung lắc từ chính sách tín dụng và nguy cơ mất cân bằng cung - cầu, báo hiệu một năm 2017 thị trường dù không “xấu đều” nhưng sẽ không có chuyện dàn hàng ngang cùng tiến.

Duy trì đà tăng trưởng, nhưng tiềm ẩn rủi ro

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, về cơ bản, trong năm 2016 thị trường phát triển tương đối tốt. Tuy không được mạnh mẽ như một năm trước đó nhưng bắt đầu đi vào quỹ đạo ổn định. Dù vậy, giai đoạn cuối năm, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và tiểm ẩn nhiều yếu tố rủi ro.

Cụ thể, trong năm 2016, các loại hình, phân khúc bất động sản đều có xu hướng tăng trưởng, nhưng giữa các phân khúc lại có mức phát triển không đồng đều. Đơn cử như loại hình được nhiều người quan tâm trong năm 2016 tại phía Nam là căn hộ, chung cư, nhà riêng, đất thổ cư và nhà phố. Đây là những phân khúc hàng đầu thị trường, được giao dịch nhiều nhất trong năm qua.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3.000 - 4.000 căn/tháng với mức độ tồn kho chỉ khoảng 13%. GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường nhận định: “Căn hộ để ở luôn là phân khúc quan trọng của thị trường bất động sản”.

Bên cạnh đó, số lượng các dự án thuộc phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và phân khúc bán lẻ cũng tăng khá mạnh. Với hình thức đầu tư phi truyền thống và với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, sản phẩm thuộc phân khúc này hứa hẹn khả năng phát triển mạnh trong năm 2017.

Ngược lại, phân khúc văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã bắt đầu rơi vào tình trạng thừa cung thiếu cầu. Với bất động sản khu công nghiệp - khu chế xuất, mức độ lấp đầy các khu mới vẫn chỉ ở mức xấp xỉ 50%. Còn đối với phân khúc văn phòng cho thuê, tổng lượng tiêu thụ giảm khá mạnh so với năm trước.

Nhiều chuyên gia cho rằng, ngay cả khi nguồn cung không tăng lên thì lượng hàng tồn hiện tại vẫn đủ đáp ứng nhu cầu thị trường suốt cả năm 2017.

Không chỉ tăng nguồn cung, giá cả giao dịch nhà, đất trên thị trường cũng đã nhích lên trong năm qua. Giá bán, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở cao cấp, đất nền và biệt thự đã tăng ở mức đáng kể. Điều này dẫn tới hiện tượng lệch pha cung - cầu giữa phân khúc bất động sản cao cấp và nhà thương mại giá rẻ.

Trong khi đối tượng có thu nhập trung bình hoặc thấp vẫn đang có nhu cầu thực sự về nhà ở rất cao, thì thị trường lại không đủ nguồn cung và ngược lại, rất nhiều dự án cao cấp đang có thanh khoản rất thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: “Đây là một nghịch lý diễn ra không chỉ trong một năm, nhưng năm 2016 trở nên rõ ràng hơn, cần được điều chỉnh trong năm 2017. Tuy nhiên, điều kiện quan trọng để giảm lệch pha cung - cầu là phân khúc nhà thu nhập thấp phải được sự hỗ trợ của Nhà nước.

Trong khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã hết thời hạn, mà trong tương lai gần, chưa nhìn thấy tín hiệu nào từ một gói tín dụng ưu đãi tiếp theo để kích thích phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ”. 

Phân khúc nào giữ vai trò chủ đạo?

Trước những vấn đề thị trường bất động sản năm 2016 đã gặp phải, theo các chuyên gia bất động sản, kịch bản dễ xảy ra nhất là thị trường năm 2017 vẫn tăng trưởng nhưng theo một con đường dích dắc hơn. Sẽ không còn cảnh dàn hàng ngang cùng tiến mà sẽ có sự bứt lên của các chủ đầu tư nắm được nhu cầu của thị trường để cung cấp sản phẩm phù hợp.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương nhận định, thị trường bất động sản năm 2017 nhiều khả năng sẽ bình ổn hơn, hoạt động đầu cơ suy giảm. Thị trường sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm phù hợp mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Điều này khiến một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn.

Chưa hết, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng rót vào thị trường sẽ bị thu hẹp. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước được áp dụng ngay từ thời điểm đầu năm mới. Nhất là khi áp lực xử lý nợ xấu bất động sản đã vào khoảng 100.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, thị trường bất động sản trong năm tới tuy không đi xuống nhưng sẽ gặp nhiều thử thách. Trong đó, nguồn vốn ngân hàng sẽ bị giới hạn lại. Do đó, chủ dự án và nhà đầu tư phải điều chỉnh lại chiến lược ra hàng và cơ cấu sản phẩm trong từng dự án.

 “Tôi cho rằng trong năm tới, xu hướng tăng giá là có, nhưng sẽ không có hiện tượng tăng giá trên toàn thị trường mà chỉ có ở những dự án có điều kiện hạ tầng tốt và vị trí đẹp”, GS Đặng Hùng Võ nhận định và nói thêm, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn sẽ là phân khúc có khả năng phát triển tốt nhất trong năm 2017.

Lý giải nhận định này, ông Võ nhìn nhận, hiện nay người dân đang muốn lựa chọn kênh đầu tư mang lại hiệu quả tốt mà vẫn có thể là “hầm trú ẩn” an toàn. Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một kênh đầu tư đang chứng minh điều này khi các chủ đầu tư đều công bố dành cho người mua lợi nhuận ít nhất từ 8 - 10%/năm, trong vòng 10 - 12 năm sẽ thu hồi được vốn đầu tư.

“Hiện nay, hều hết chủ đầu tư lớn đang tập trung vào khu vực bất động sản nghỉ dưỡng và các nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước cũng khá ưa thích phân khúc này”, ông Võ cho biết.

Trước thực trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu lại cho rằng, phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính ổn định và thanh khoản cao nhất hiện nay vẫn là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. “Từ nhiều năm nay, phân khúc này vẫn là chủ đạo. Đơn giản chỉ vì nó đáp ứng cho số đông người có nhu cầu”, ông Châu chia sẻ.

Chung ý kiến với lãnh đạo HoREA, ông Trần Kim Chung cũng dự báo: “Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá thấp sẽ là tâm điểm phát triển của thị trường trong giai đoạn tới". TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng đồng quan điểm và nhấn mạnh: “Cần phải đẩy mạnh và nhanh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cho người cho thu nhập thấp”.

Để ứng phó với diễn biến thị trường chững lại thời điểm cuối năm, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại hoạt động đầu tư; chuyển hướng mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và cần quan tâm phát triển cả nhà cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người nhập cư. Việc phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp tái cân bằng thị trường và giảm thiểu rủi ro cho các chủ đầu tư non tiềm lực.