Đất nền, còn “cửa” đầu tư nhưng nên hạn chế dùng “đòn bẩy”

Đất “sốt” từ nhu cầu thật

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, TP.HCM hiện nay có khoảng 13 triệu dân thì có 2 - 3 triệu người là dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc nên có nhu cầu lớn về nhà ở.

Hơn nữa, sự cố cháy nổ ở một số chung cư xảy ra gần đây cũng là yếu tố thúc đẩy sự dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất. Đồng thời, tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng.

“Để hình thành một đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60% và như vậy nếu giải quyết được chi phí đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Với cú huých hạ tầng mạnh mẽ tại TP.HCM giai đoạn 2015-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu”, ông Khương nói.

Theo đánh giá từ Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn Savills Việt Nam, việc giá đất tăng hiện nay được hội tụ bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô khi nền kinh tế bước vào chu kỳ phát triển mới, xuất phát từ cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư ngày càng tăng của người dân. Điểm tích cực là nhu cầu nhà ở của người dân được đa dạng hóa và tính thanh khoản cao. Mặt tiêu cực là dù không hẳn là cơn sốt ảo, nhưng mặt bằng giá tăng lên sẽ hạn chế sự lựa chọn cho người mua với khả năng tài chính hạn chế.

Cụ thể, tính đến thời điểm quý I/2018, tại các quận thuộc TP.HCM có quy hoạch tốt, giá bán đất nền tăng 5 - 15% theo quý và 15 - 25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường nói chung.

Nhiều tiềm năng trong “chặng đường cuối”

Quý II/2018 đến nay đã đi được 2/3 chặng đường, tính thanh khoản tại các dự án được đầu tư bài bản vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Đơn cử, tại Dự án Khu đô thị Long Hưng, mức giá trung bình lúc vừa được tung ra thị trường giữa năm 2016 từ 7,5 - 8 triệu đồng/m2, nhưng hiện giá do chủ đầu tư công bố thấp nhất đã là 19 triệu đồng/m2, tức tăng hơn 100% trong thời gian chưa đến 2 năm. Trong khoảng thời gian này, hơn 20.000 sản phẩm đất nền tại đây đã được bán hết.

Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà đầu tư “khát” đất nền trong thời gian qua là do những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện.

 Giá đất nền liên tục tăng trong thời gian qua.

Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng.

Hơn nữa, nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này.

“Với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ được kích cầu và là kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới”, bà Võ Thị Khánh Trang - Trưởng bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, Savills TP.HCM cho biết.

Đồng quan điểm, một lãnh đạo của DKRA chia sẻ, làn sóng đầu tư đất nền đang đổ mahj vào thị trường vùng ven, số khách hàng đầu tư chiếm 70 - 80% lượng giao dịch. Kỳ vọng tiềm năng tăng trưởng của loại hình này trong thời gian tới rất cao.

“Giá bán phân khúc đất nền từ nay đến cuối năm có thể tiếp tục tăng, dù không đột biến như quý I/2018 nhưng vẫn tạo ra mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư”, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&B của DKRA nói.

Tuy nhiên, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA cũng cho rằng, xu hướng đầu tư đất nền lan rộng như hiện nay có thể gây ra tác động xấu nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Cụ thể là khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền, mức giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực dẫn tới tình trạng giá ảo. Việc này sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, sẽ khó có thể xảy ra “bong bóng” trong năm 2018. Tuy nhiên, trong thời gian qua, đã xuất hiện các cơn sốt giá đất ảo. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, thận trọng và cân nhắc kỹ trước khi chốt giao dịch, nhất là khi dự định đầu tư lướt sóng. Hơn nữa, đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc hạn chế ở mức thấp nhất.