Công bố dự án “cắm” ngân hàng, cần thiết nhưng phải rõ ràng

Làm bất động sản không vay vốn mới lạ

Danh sách 77 dự án xây dựng nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng vừa được Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM công bố có nhiều dự án lớn và nhiều dự án của chủ đầu tư tên tuổi, như Công ty liên doanh TNHH Capitaland - Vista thế chấp Dự án The Vista (quận 2), CTCP Đầu tư Nam Long thế chấp khu dân cư tại phường An Lạc (quận Bình Tân), Công ty Địa ốc Hoàng Quân thế chấp dự án chung cư ở huyện Bình Chánh, CTCP Quốc Cường Gia Lai thế chấp khu dân cư 6B (huyện Bình Chánh), CTCP Tập đoàn SSG thế chấp Dự án Saigon Pearl giai đoạn 3A (quận Bình Thạnh), CTCP SSG Văn Thánh thế chấp dự án SSG Tower (quận Bình Thạnh), CTCP Đầu tư IDICO thế chấp chung cư tại phường 25 (quận Bình Thạnh)...

Sau khi danh sách được công bố, nhiều chủ đầu tư tỏ ra bức xúc, bởi theo họ, việc công bố dự án “cắm” ngân hàng về cơ bản không có gì sai, song cách thức công bố chưa rõ ràng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

Ông Lê Hùng Mạnh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Gia Hòa cho biết: “Thông tin dự án khu căn hộ The Art của Công ty hiện đang thế chấp tại VietBank Chi nhánh TP. HCM là đúng, nhưng chưa đầy đủ. Bởi Công ty chỉ sử dụng tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp tại ngân hàng với mục đích duy nhất là nhằm bảo đảm nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh của chủ đầu tư theo quy định của Ngân hàng Nhà nước trong việc bán nhà hình thành trong tương lai thuộc Dự án The Art”.

Liên quan đến dự án này, ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng giám đốc VietBank xác nhận, tính đến ngày 17/7/2016, dư nợ vay để thực hiện Dự án The Art của Gia Hòa tại VietBank là 0 đồng và hiện Ngân hàng giám sát rất kỹ việc bán hàng của chủ đầu tư.

“Chính thông tin đúng nhưng chưa đủ, nên sau khi dự án của Công ty có trong danh sách đang thế chấp tại ngân hàng, nhiều khách hàng gọi điện chất vấn. Điều này cho thấy, nếu việc công bố thông tin không đầy đủ, rõ ràng có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản”, ông Mạnh chia sẻ.

Trong danh sách vừa công bố còn có những tên tuổi uy tín như Tập đoàn Novaland. Theo ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó chủ tịch HĐQT Novaland, các dự án Công ty thế chấp vay vốn ngân hàng đều công bố rõ cho khách hàng biết trước khi quyết định mua bán. Khi ký hợp đồng bán cho khách hàng, Công ty tiến hành giải chấp ngân hàng. Trong các dự án đã hoàn thiện bàn giao cho khách hàng, thời gian qua, Công ty đã tiến hành thực hiện thủ tục để cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người mua, đến nay đã có 5.000 căn hộ đã và đang được cấp giấy chứng nhận. Điều này chứng tỏ quyền lợi của khách hàng khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Công ty được bảo đảm. Ngân hàng tài trợ cho khách hàng mua nhà cũng chính là tài trợ cho công ty đóng tiền sử dụng đất hoặc mua dự án.

Tương tự, ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch CTCP Hưng Lộc Phát, chủ đầu tư Dự án Hưng Phát tại khu Nam Sài Gòn, dự án có tên trong danh sách “cắm” ở ngân hàng cho biết, tất cả 10 căn hộ của cao ốc Hưng Phát được nêu trong danh sách dự án thế chấp ngân hàng đều là những căn hộ được Hưng Lộc Phát giữ lại phục vụ cho mục đích khác, chưa bán ra cho bất cứ khách hàng nào. Tương tự, 6 sàn thương mại tầng 2, 3 và 17 cũng là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Hưng Lộc Phát. Do vậy, Công ty có thể thế chấp phần tài sản này cho Ngân hàng Việt Á Chi nhánh TP. HCM, mà không ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng đã mua nhà tại cao ốc Hưng Phát. Trước đó, cao ốc Hưng Phát gồm 358 căn hộ được xây dựng tại số 928 Lê Văn Lương, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP. HCM, công ty đã tiến hành bàn giao giấy tờ chủ quyền cho khách hàng đã mua căn hộ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, hiện nay, trên địa bàn Thành phố có 584 dự án bất động sản đang triển khai, nhưng chỉ có 77 dự án đang thế chấp, chiếm 13,2% cho thấy, phần lớn các dự án không thế chấp ngân hàng. Việc công khai các dự án đang thế chấp đã cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn. Tuy nhiên, theo ông Châu, trong quá trình sản xuất, kinh doanh, việc doanh nghiệp thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng vậy, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường.

Ông Châu cho biết, đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta là các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.

“Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích, nhưng cũng có một số cá biệt, chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin”, ông Châu nói và cho biết thêm, đối với ngân hàng nhận thế chấp, đa số đều thực hiện đầy đủ trách nhiệm, quản lý chặt chẽ, nhưng cũng có chi nhánh ngân hàng buông lỏng quản lý, thậm chí dễ dãi, dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn vay sai mục đích. Do vậy, các ngân hàng thương mại cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm và có biện pháp giám sát việc chủ đầu tư sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích, giám sát chặt chẽ tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay. 

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM nói gì?

Trước phản ứng của dư luận và doanh nghiệp, cuối tuần qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM đã tổ chức cuộc họp để giải thích việc công bố này. Theo ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường), trong quá trình đầu tư dự án, chủ đầu tư nào cũng cần huy động vốn, thu tiền của người mua trước khi giao nhà. Chính vì vậy mới có con số 77, chứ thật ra hơn 500 dự án bất động sản trên địa bàn TP. HCM đang trong quá trình đầu tư đều phải liên kết với ngân hàng.

Theo ông Liên, sau khi công bố danh sách các dự án thế chấp ngân hàng, nhiều chủ đầu tư trong danh sách yêu cầu phải cung cấp đầy đủ thông tin về mục đích vay trong hợp đồng thế chấp để khách hàng hiểu đúng bản chất. Tuy nhiên, những chi tiết này lại không thể hiện trong nhiều hợp đồng thế chấp mà Sở có được. Ngoài ra, chi tiết trong hợp đồng thế chấp là vấn đề bảo mật của nhiều chủ đầu tư, nên việc công khai là rất khó.

“Đây là lần công bố đầu tiên và Sở đang lắng nghe những góp ý từ cơ quan báo chí, cũng như doanh nghiệp và sẽ có lộ trình điều chỉnh”, ông Liên nói và cho rằng, sắp tới, Sở sẽ kiến nghị Ngân hàng Nhà nước - Chi nhành TP. HCM yêu cầu các ngân hàng thương mại phải yêu cầu doanh nghiệp thế chấp dự án cung cấp đầy đủ thông tin cho bên nhận thế chấp.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường cam kết, trong các đợt công bố sau sẽ có phân loại rõ ràng hơn và ngoài công bố trên website của Sở, còn có hình thức cung cấp thông tin trực tiếp. Cụ thể, nếu tổ chức, cá nhân nào muốn biết các thông tin thế chấp ngân hàng của dự án họ quan tâm, có thể đến Văn phòng Đăng ký đất đai các quận huyện sẽ được cung cấp trực tiếp.

Trả lời câu hỏi vì sao trên địa bàn Thành phố còn rất nhiều dự án bất động sản khác đang bị thế chấp, nhưng sao chỉ có 77 dự án được công bố? Ông Liên cho hay, Sở căn cứ vào những dữ liệu có được như đơn đăng ký thế chấp, hợp đồng thế chấp, sổ ghi nhận thế chấp của các dự án. Trong đó, sẽ thể hiện bên thế chấp, bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp nẳm ở đâu…

“Việc công bố danh sách 77 dự án đang thế chấp cũng nhận được sự đồng thuận từ người dân. Nhiều người mua căn hộ và sinh sống suốt một thời gian dài vẫn không được cấp giấy chủ quyền. Thông qua danh sách vừa công bố, họ có thể biết được dự án mình đang ở đang trong tình trạng như thế nào”, ông Liên nhấn mạnh, đồng thời cho biết, Sở muốn có thêm nhiều thông tin về dự án thế chấp để đáp ứng nhu cầu thông tin của người dân, cũng như khiến thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Tuy nhiên, với những hạn chế nói trên, chỉ đưa ra được danh sách 77 dự án này. Trong các đợt công bố tới, Sở sẽ phân loại rõ ràng hơn.