Hấp dẫn lĩnh vực bất động sản
Ngày 17/6/2018, dưới sự chứng kiến của Thủ tướng Chính phủ, UBND TP. Hà Nội đã trao quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư cho 71 dự án với tổng số vốn đầu tư lên tới gần 400.000 tỷ đồng (tương đương 17 tỷ USD).
Trong số này có 11 dự án FDI với tổng vốn đầu tư là 130.061 tỷ đồng (tương đương 5,428 tỷ USD), 60 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đầu tư là 267.274 tỷ đồng. Các dự án được chấp thuận trải rộng trên nhiều lĩnh vực như bất động sản, giao thông, môi trường, công nghiệp - thương mại - dịch vụ - du lịch - vui chơi giải trí thể thao, nhà ở, khu đô thị và giáo dục đào tạo.
Tuy nhiên, có thể thấy rõ là trong số các lĩnh vực trên, bất động sản có sức hút lớn nhất với tổng mức đầu tư các dự án được cấp phép hoặc chấp nhận đầu tư lên tới 350.000 tỷ đồng, tương đương với 90% tổng số vốn đăng ký đầu tư trong đợt này. Trong số đó, dự án đáng chú ý nhất là Khu đô thị Thành phố thông minh với tổng vốn đầu tư lên tới 94.349 tỷ đồng (tương đương gần 4 tỷ USD), do liên danh chủ đầu tư là Tập đoàn BRG và Tập đoàn Sumitomo tới từ Nhật Bản thực hiện.
Những khoảng xanh ngày càng trở nên hiếm hoi và quý giá với đô thị
Thành phố mà liên doanh BRG - Sumitomo dự định khởi công vào tháng 9 tới có quy mô 271 ha, bao gồm các hạng mục chính: toà nhà trung tâm tài chính, các tiện ích từ trường học, đường tàu cao tốc, quảng trường, đường giao thông và nhà ở hỗn hợp. Theo đại diện của liên danh, thành phố được quản lý bằng quy trình của Nhật Bản. Nhà đầu tư sẽ đưa công nghệ cao vào, hiện đại hoá các quy trình, mọi thứ được tự động hoá, dùng năng lượng mặt trời, có nhà máy nước riêng. Đây sẽ là đô thị thông minh đầu tiên về hạ tầng tại Việt Nam.
Vậy thành phố sẽ "thông minh" như thế nào? Về cơ bản, thành phố sử dụng bộ ba: "Trí tuệ nhân tạo - Hệ thống cảm biến - Mạng viễn thông" phục vụ cho quản lý và phát triển.
Ngoài dự án của liên doanh BRG - Sumitomo, còn có những dự án địa ốc có vốn đầu tư "khủng" chưa từng có tại Hà Nội, như Dự án Khu đô thị Tây Mỗ - Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm do Công ty cổ phần Đầu tư - Kinh doanh - Phát triển đô thị Tây Hà Nội đầu tư với số vốn 80.000 tỷ đồng; Dự án Khu đô thị Gia Lâm, huyện Gia Lâm do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Gia Lâm đầu tư với số vốn 87.385 tỷ đồng.
Trong đó, Dự án Khu đô thị Gia Lâm có tổng diện tích 420 ha tại các xã Dương Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn thuộc huyện Gia Lâm với quy mô dân số lên đến 89.500 người. Còn Dự án Khu đô thị Tây Mỗ - Đại Mỗ được phê duyệt quy hoạch với tổng diện tích đất nghiên cứu lập điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết khoảng 280ha, dân số quy hoạch dự kiến khoảng 80.000 người.
Ngoài các dự án trên, gần Sân bay Nội Bài còn có dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công viên phần mềm tại xã Nguyên Khê, Tiên Dương và thị trấn Đông Anh do Tập đoàn Vingroup đầu tư với số vốn 7.873 tỷ đồng. Theo quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài mới được Hà Nội phê duyệt, khu công viên phần mềm có diện tích khoảng 79 ha, dự kiến sau khi hoàn thành, sẽ có khoảng 19.557 cán bộ, chuyên gia làm việc tại đây.
Nội đô Hà Nội ngày càng “khó thở”
Với việc các dự án nêu trên được cấp phép đầu tư, có thể thấy, xu hướng ly tâm tương đối rõ nét của Hà Nội trong việc xây dựng các siêu đô thị vệ tinh hiện đại chưa từng có ở khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Tây của Thủ đô.
Và lời giải cho bài toán "quá tải" vùng lõi
Vấn nạn tắc đường, đi cùng với đó là ô nhiễm khói bụi, tiếng ồn đã gần như không có lối thoát ở khu vực nội đô Hà Nội. Ngày 16/6 vừa qua, tại buổi tiếp xúc cử tri trước kỳ họp Hội đồng Nhân dân TP. Hà Nội khóa XV, Chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Đức Chung cho biết, hiện trên địa bàn Thành phố có khoảng 620.000 ô tô các loại, chưa kể ô tô của lực lượng vũ trang; 5,5 triệu xe máy; bãi đỗ xe tĩnh thiếu, nên việc xảy ra ùn tắc giao thông là một vấn đề rất khó giải quyết.
Theo ông Chung, Hà Nội đang hướng tập trung cho quy hoạch và xây dựng các khu đô thị vệ tinh để đưa bớt dân cư ra khu vực nội đô; phát triển các bãi đỗ xe tĩnh...
Tất nhiên, chuyện tắc đường không phải là “đặc sản” chỉ có tại Hà Nội và Việt Nam. Chuyên gia giao thông Nick Cohn của TomTom - Công ty chuyên về giao thông và dịch vụ dẫn đường của Hà Lan - đã thu thập số liệu tại 390 thành phố thuộc 48 nước trên khắp thế giới và đi đến kết luận rằng, tình trạng ùn tắc ở các thành phố trên là phổ biến và là hậu quả gần như tất yếu của quá trình tăng trưởng kinh tế và dân số gia tăng, đồng nghĩa với lượng người và phương tiện tham gia giao thông tăng vọt ngoài tính toán.
TomTom cũng đưa ra một danh sách 15 thành phố "quán quân" về ùn tắc, đứng đầu là Thủ đô Bangkok của Thái Lan, đứng thứ hai là Mexico City (Mexico). Nước láng giềng Trung Quốc có tới 6 thành phố lọt vào danh sách này.
Phát triển các thành phố vệ tinh sẽ giúp giảm tải cho "vùng lõi" Thủ đô
Việt Nam may mắn khi chưa có đô thị nào lọt vào danh sách đáng sợ trên, nhưng tình trạng kẹt xe và tắc đường cũng đã được đề cập nhiều trên báo chí quốc tế. Nếu không có những biện pháp xử lý kịp thời trong một thời gian ngắn nữa, thì sẽ nhanh chóng lọt vào “bảng phong thần” ùn tắc giao thông.
Tại TP.HCM, theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cứ mỗi 5 năm, dân số địa phương này tăng thêm 1 quận. Còn tại Hà Nội, nhiều thống kê ước tính, trung bình mỗi năm, dân số thủ đô tăng khoảng 200.000 người. Tính đến tháng 10/2017, dân số Hà Nội là khoảng 7,65 triệu người, dự báo tăng gấp đôi đến năm 2050.
Mật độ dân số trung bình là 2.279 người/km2, dân cư phân bố không đều, tốc độ đô thị hóa phát triển tương đối nhanh, mật độ dân số tập trung tại các quận nội thành khá cao (mật độ dân số trung bình của 12 quận là 11.220 người/km2, trong đó cao nhất là quận Đống Đa 42.171 người/km2, thấp nhất là quận Long Biên 4.840 người/km2), cao gấp 4,9 lần so mật độ dân số trung bình toàn Thành phố.
Theo đánh giá của TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, đân số tăng nhanh, cầu về nhà ở cũng tăng theo, làm cho đô thị Hà Nội và TP.HCM phát triển “nóng”, nhất là ở “vùng lõi” (các quận nội thành). Các dự án nhà ở cao tầng, cao ốc, văn phòng cho thuê mọc lên ở nhiều tuyến phố huyết mạch thuộc “vùng lõi” làm cho hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội vốn đã quá tải càng quá tải hơn. Tắc đường, kẹt xe, thiếu trường học, bệnh viện, khu vui chơi, ô nhiễm không khí... nói mãi thành nhàm!
Do đó, giải bài toán quá tải cho “vùng lõi” không thể không phát triển đô thị vệ tinh. Đô thị vệ tinh nói cho cùng là nơi bảo đảm cho mỗi người dân có nhà ở gắn với nơi việc làm; dịch vụ công, trường học, bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi... đầy đủ và hiện đại. Ngoài ra, việc kết nối giao thông từ đô thị vệ tinh đến “vùng lõi” đảm bảo thông suốt nhằm tăng cường tính liên kết, giao lưu, hợp tác. Khi đô thị vệ tinh đầy đủ các tiện ích và hấp dẫn bằng hoặc hơn “vùng lõi” thì sẽ giải được bài toán quá tải “vùng lõi” từ dân số đến hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội...
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Hồng Sơn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội cho biết, giải pháp để tạo ra mô hình đô thị bền vững trong quy hoạch xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được Chính phủ phê duyệt năm 2011 nêu rõ, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình chùm đô thị, gồm có khu đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh và các thị trấn sinh thái nhằm giảm sức ép cho khu vực nội đô.
Với quy mô dân số của Hà Nội, việc xây dựng đô thị vệ tinh với quy mô tổng dân số khoảng 1,3 triệu người, cùng hàng chục khu đô thị mới là một giải pháp cần thiết và hiệu quả để đạt được các mục tiêu dân số của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2020-2030, dân số thành thị Hà Nội khoảng 6-6,2 triệu người. Đô thị trung tâm Thành phố dự kiến dân số khoảng 4,6 triệu người (năm 2030) gồm: khu vực nội đô, chuỗi đô thị phía Đông vành đai 4 và chuỗi đô thị phía Bắc sông Hồng.
Đô thị vệ tinh phải được phát triển để giảm áp lực về hạ tầng và giảm ô nhiễm môi trường đối với khu vực nội đô TP.Hà Nội. Số lượng xe cơ giới của Thành phố đã tăng nhanh trong những năm qua, cùng hàng trăm nghìn xe máy vãng lai… là nguyên nhân của tình trạng ùn tắc giao thông thường xuyên.
Thực tế, tại nhiều nước trên thế giới, xây dựng đô thị vệ tinh phụ thuộc vào đô thị trung tâm. Trong khi đó, tại Việt Nam, các đô thị vệ tinh lại là các đô thị có chức năng độc lập để hỗ trợ và chia sẻ với đô thị trung tâm về nhà ở, đào tạo, công nghiệp, dịch vụ… Hơn nữa, phát triển đô thị sinh thái bao gồm những khu không gian xanh, hình thành nên các vành đai xanh, hành lang xanh, tương lai sẽ giúp cho Thủ đô hình thành nên thành phố xanh, hướng tới đô thị thông minh.
Cần thổi hồn cho thành phố vệ tinh
Mặc dù phát triển đô thị vệ tinh hay mô hình nào đi chăng nữa, mục đích vẫn là giảm sức ép cho nội đô, tuy nhiên vẫn còn những băn khoăn với mô hình này. Một đô thị vệ tinh hoàn chỉnh bao không chỉ có nhà ở (nơi sinh sống), mà còn bao gồm cả việc làm, các dịch vụ, tiện ích và thường có một “vùng đệm” với trung tâm bởi một vành đai xanh. Và một trong những điều làm nên sức sống của thành phố vệ tinh là nó phải được tạo nền tảng những câu chuyện văn hóa, những mối quan hệ xã hội.
Liên doanh BRG - Sumitomo nhận quyết định đầu tư Dự án Thành phố thông minh
Bởi thế, theo PGS.TS. Phạm Hùng Cường, Trưởng Bộ môn Quy hoạch - Khoa Kiến trúc Quy hoạch, Đại học Xây dựng Hà Nội, việc kéo toàn bộ hạ tầng, bao gồm không chỉ là nước, điện, đường, các phương tiện công cộng, các tuyến đường sắt… mà còn là rất nhiều dịch vụ, công ăn việc làm khác là không dễ.
Đặc biệt, việc thu hút con người với những mối quan hệ ràng buộc, công việc nằm sẵn ở trong đô thị hiện hữu chuyển đến một nơi hoàn toàn mới sinh sống là rất khó khăn. Trở ngại này không chỉ với Việt Nam mà cả các nước trên thế giới.
"Chúng ta nhắc đến đô thị vệ tinh như sự ‘cứu cánh’ cho đô thị, nhưng thật ra nó không phải mô hình phổ biến ở các nước trên thế giới. Ví dụ với Mỹ, không có địa phương nào phát triển đô thị vệ tinh. Thành phố duy nhất có vành đai xanh là TP. Portland nhưng không phát triển thành một đô thị vệ tinh hoàn toàn mới", ông Cường nhấn mạnh và chia sẻ thêm, ở Canada, Thủ đô Ottawa đã nỗ lực phát triển đô thị vệ tinh nằm ngoài vành đai xanh. Nơi này có một tỷ lệ lớn văn phòng và người lao động liên quan đến chính phủ liên bang, tức là họ “dễ bảo” hơn trong việc thực thi một mô hình và dễ chấp nhận hy sinh quyền lợi kinh tế.
Vậy quyền lợi kinh tế bị hy sinh trong việc thực thi mô hình đô thị vệ tinh là gì: chi phí hạ tầng và giá đất tăng. Thử tưởng tượng, người ta sẽ đặt ra ranh giới phát triển cho các thành phố trung tâm khiến cho diện tích đô thị không thể mở rộng, khiến giá đất tăng. Chi phí để xây dựng hệ thống tàu điện/metro nối các thành phố vệ tinh với thành phố trung tâm rất tốn kém và các hệ thống này kém hiệu quả do phải chạy qua các vành đai xanh vốn không có hoặc không có nhiều người sinh sống (tức là có những đoạn đường không sinh ra tiền trực tiếp).
Chưa kể, mô hình đô thị vệ tinh cần có một khung pháp lý để quản lý toàn bộ vùng đô thị này và đảm bảo các thành phố vệ tinh không mâu thuẫn với nhau hay với đô thị trung tâm về quyền lợi.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở trên đường Láng Hạ, Hà Nội cho biết, vấn đề ưu tiên đầu tư và tập trung đầu tư là rất quan trọng để triển khai một khu đô thị vệ tinh đúng nghĩa. Kể cả Nhà nước chi ra hàng nghìn tỷ đồng để xây dựng hạ tầng, nhưng nếu nguồn tiền lại được “chia phần” cho quá nhiều đơn vị khác nhau triển khai, thì tất yếu sẽ dẫn đến sự phân tán, thiếu hiệu quả.
“Chẳng hạn, đối với hoạt động đầu tư 1 dự án, số tiền hữu hạn nếu chia số tiền đó ra đầu tư một dự án 500 ha thì cuối cùng sẽ chỉ có vài tòa nhà xen vào toàn đất trống và không bao giờ thành đô thị. Và khi người dân đến đó, người ta không cảm nhận được đó là nơi đáng sống và ấm áp. Nhưng nếu tập trung số tiền đó đầu tư hoàn chỉnh một khu đô thị 50 ha, với đầy đủ tất cả “hình hài” thì sẽ khiến nhiều người muốn đến ở.
Yếu tố tâm lý rất quan trọng trong việc thu hút người dân. Chúng ta có thể nhìn vào những mô hình đô thị nhỏ, tuy không phải là đô thị vệ tinh nhưng phương thức phát triển rất đúng như đô thị Phú Mỹ Hưng ở trong Nam, hay đô thị Ecopark ở ngoài Bắc. Các nhà phát triển bất động sản hiểu rất rõ điều này”, vị lãnh đạo trên cho biết.
Theo vị này, các doanh nghiệp khi tham gia đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh theo chủ trương của Hà Nội cần lưu ý tới việc, muốn thu hút người dân về ở, yếu tố cốt lõi vẫn là tạo ra việc làm trong hoặc liền kề khu đô thị vệ tinh. Khi đó, mới hình thành được một khu đô thị hoàn chỉnh. Còn nếu chỉ có vài toà nhà, biệt thự nhà vườn thì chỉ có thể thành nơi nghỉ dưỡng cho giới nhà giàu, chứ không thể trở thành một đô thị “sống” đúng nghĩa.
“Một thành phố vệ tinh cần phải được viết nên bằng những câu chuyện văn hóa và những ràng buộc về mặt xã hội chứ không chỉ là những khu nhà ở vô hồn”, vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nói trên chia sẻ.
Sẽ không làm các dự án gồm quá nhiều nhà ở tại trục tuyến Khu đô thị Thành phố thông minh
Bà Nguyễn Thị Nga, Chủ tịch Tập đoàn BRG
Tôi luôn đau đáu việc xây dựng quy hoạch hoàn chỉnh cho Khu đô thị Thành phố thông minh, từ hạ tầng giao thông nội ngoại khu, nền tảng văn hóa, xã hội… Nếu trục 2 bên thành phố này chỉ là những dự án to, nhỏ, tự phát, không quy hoạch, phân khu chung chung thì không bao giờ có 1 thành phố như Singapore. Nếu trục này bị băm nát, thì Hà Nội sẽ không bao giờ có thành phố đẹp cả.
Trục không gian cũng phải có điểm kết. Đường có chiều ngang 100 m, dọc tuyến 11-12 km, nhưng 2 bên chỉ có cây xanh và đường đi bộ, kênh. Chúng tôi phấn đấu xây dựng đẹp hơn Singapore. Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu Hà Nội không cấp phép dự án nào không đáp ứng tiêu chí dọc tuyến đường này và nhấn mạnh tiêu chuẩn chọn nhà đầu tư là phải làm theo quy hoạch được duyệt bên cạnh việc có năng lực tài chính, trình độ và công nghệ.
Tổng thể chung dự án là làm sao 2 bên xây dựng một quy hoạch thống nhất, không cấp phép làm nhà xé nát quy hoạch nên cần có tiêu chí chọn nhà đầu tư. Chúng tôi thực hiện quy hoạch dự án với mục đích cống hiến và sẽ không làm các dự án nhiều nhà ở tại trục tuyến này. Dự án sẽ gồm nhiều hạng mục từ công viên ven sông, có làng ASEAN, khu đại học và giữ được các làng xóm hiện hữu, cư dân tại đây vẫn kết nối được với thành phố hiện tại.
Cần có các cơ chế khuyến khích và dịch vụ hỗ trợ đầu tư cần thiết vào các đô thị vệ tinh
TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
Cần có giải pháp thu hút người dân di chuyển khỏi đô thị trung tâm, tạo ra sức hút làm người dân di chuyển từ các khu vực khác về đô thị vệ tinh sinh sống, dần tạo ra các trung tâm mới. Cùng với đó, để phát triển được các đô thị vệ tinh, Hà Nội phải phát triển hệ thống giao thông kết nối đô thị trung tâm với đô thị vệ tinh. Đây là một “bài toán” không dễ giải vì đòi hỏi rất nhiều về nguồn lực. Trong khi đó, hiện gần như chưa có các tuyến kết nối hướng tâm hoàn chỉnh, mới đầu tư được các đường vành đai.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
