Chuyện lạ tại Dự án Dream Home Palace

Đơn vị phân phối dự án cho biết, hiện dự án chưa xong thủ tục pháp lý, cũng như chưa có giấy phép xây dựng.

Siêu dự án… mắc cạn

Năm 2015, khi thị trường bất động sản trở lại đà tăng trưởng với cú hích từ gói 30.000 tỷ đồng, Dự án Dream Home Palace được chủ đầu tư phát triển thành dự án nhà ở xã hội, công bố dự án được vay gói 30.000 tỷ đồng.

Theo giới thiệu, dự án nằm trên đường Phạm Thế Hiển - Trịnh Quang Nghị, quận 8, là cụm căn hộ cao 22 tầng, gồm 978 căn hộ, được xây dựng trên diện tích hơn 13.000 m2 theo mô hình biệt lập, khép kín và được hỗ trợ vay gói 30.000 tỷ đồng, với giá bán là hơn 800 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, sau đó dự án này bị Ngân hàng Nhà nước không chấp thuận thuộc danh sách dự án được vay gói 30.000 tỷ đồng. Sau đó, chủ đầu tư chuyển qua bán theo hình thức nhà ở thương mại cho tới nay.

Cũng từ đây, dự án lâm vào khó khăn, vì dù chưa chính thức được hưởng chính sách 30.000 tỷ đồng, nhưng đơn vị phát triển dự án là Công ty Cổ phần Nhà Mơ và đơn vị phân phối dự án là Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Danh Khôi (DKS) đã bán cho rất nhiều khách hàng.

Sau khi chuyển đổi sang phát triển nhà ở thương mại, giá bán căn hộ tại dự án tăng từ 800 triệu đòng/căn lúc đầu, lên 1 - 1,4 tỷ đồng/căn hộ. Dù dự án tới nay đã bán gần hết, nhưng hàng trăm khách hàng mua tại đây tỏ ra sốt ruột khi đã bỏ tiền mua dự án từ năm 2015, nhưng tới nay dự án vẫn chưa động tĩnh.

Chị N.T.H, một khách hàng mua căn hộ 61 m2 tại dự án này cho biết, năm 2015, chị mua với giá cả thuế VAT là gần 1,2 tỷ đồng, sau khi đóng trước 50 triệu đồng đặt cọc giữ chỗ, 7 ngày sau chị phải đóng tiếp 15% giá trị căn hộ mua, tức là chị phải đóng tới hơn 400 triệu đồng. Tuy nhiên, tới nay, dự án vẫn chỉ dừng lại ở xây phần hầm móng, tiến độ rất rùa bò.

“Hỏi chủ đầu tư thì đơn vị này cho biết, do ký hợp đồng với một đơn vị xây dựng của Nhật Bản nên làm khá lâu, bởi móng đất tại dự án này không tốt. Tuy nhiên, thực tế thì chủ đầu tư này hầu như tự thực hiện xây dựng, bởi tới nay, hầu như công trình chỉ làm cầm chừng”, chị H nói.

Tới công trường dự án, phóng viên Đầu tư Bất động sản ghi nhận, hiện dự án mới chỉ làm được một chút phần móng của lô A, còn các lô khác chưa thực hiện xây dựng.

Một nhân viên môi giới cho biết, hiện tại dự án đã bán hết, chỉ còn lại khoảng gần 20 căn hộ, nếu khách hàng mua sẽ đặt cọc 50 triệu đồng, sau đó 7 ngày sẽ đóng 15% và khi nào xây xong móng sẽ ra hợp đồng đặt cục giữ chỗ và khi nào xây xong móng sẽ làm hợp đồng mua bán. Về hồ sơ pháp lý dự án, nhân viên bán hàng chỉ đưa ra được những bài báo quảng cáo và phần quy hoạch tổng quan của quận 8, mà chưa đưa ra được phần quy hoạch dự án, giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện mở bán…

Tìm hiểu của phóng viên Đầu tư Bất động sản về dự án này qua hồ sơ quy hoạch và vấn đề pháp lý cho thấy nhiều sai phạm của chủ đầu tư tại đây. Đơn cử, cho tới thời điểm này, dự án vẫn chưa có giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp phép. Đối với quy hoạch 1/500 trước đây, tại Văn bản số 2774/UBND - ĐT về thỏa thuận mặt bằng quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án này cấp ngày 12/2/2010 của UBND quận 8 cho Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại Lý Khương, chủ sử dụng lô đất này. Đối với việc quy hoạch cấp thỏa thuận chứ không phải cấp phê duyệt quy hoạch 1/500 cho thấy, có thể dự án này sẽ có sự thay đổi về quy hoạch trong thời gian tới, bởi theo luật, phải ghi rõ quyết định phê duyệt, chứ không phải thỏa thuận mặt bằng quy hoạch.

Ngoài ra, dự án này mở bán khi chưa có tên trong danh sách dự án được mở bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Dự án cũng chưa có hoạt động bảo lãnh của ngân hàng ngoài bảng giá về bảo lãnh của LienVietPostBank vào tháng 12/2015, nhưng đã mở bán.

Bên cạnh đó, với hợp đồng mua bán mà đơn vị chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng nghi rõ bên bán là Công ty TNHH Thương mại Lý Khương, chứ không phải là Công ty cổ phần Nhà Mơ. Ngoài ra, theo luật, khi mở bán dự án và ra hợp đồng mua bán buộc chủ đầu tư phải đăng ký mẫu hợp đồng tại Sở Công thương hay Cục Quản lý cạnh tranh để quản lý, tuy nhiên, hồ sơ tại các đơn vị này lại không hề có tên dự án trên đăng ký.

Biết sai vẫn làm?

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Tùng, Phó tổng giám đốc Công ty Dịch vụ bất động sản Danh Khôi, đơn vị phân phối bán dự án này thừa nhận, dự án đúng là chưa có đầy đủ pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng và đang chờ Sở Xây dựng cấp phép.

“Do dự án lên tới 1.000 căn hộ, nên chúng tôi mới xin các thủ tục tại Bộ Xây dựng về quy hoạch, xây dựng… Hiện tại, đang xin giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng TP.HCM để xây dựng dự án. Việc bán dự án trước pháp lý là để tiếp cận thị trường, vì thời điểm này thị trường đang rất tốt, nên chúng tôi bán để khách hàng hưởng lợi”, ông Tùng nói.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, dự án chưa đủ điều kiện, chưa có thông báo của Sở Xây Dựng đã mở bán đồng nghĩa với việc giao dịch mà chủ đầu tư đang thực hiện với khách hàng là sai. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, thì các hợp đồng này vô hiệu. Mặt khác, trong trường hợp này, việc chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng là sai quy định Bộ luật Dân sự và sai với quyết định phê duyệt dự án về vốn thực hiện dự án.

Luật sư Phượng cho biết, việc chủ đầu tư đưa báo giá về bảo lãnh của ngân hàng làm người mua nhầm tưởng dự án đã có bảo lãnh là rất nghiêm trọng. Do đó, người mua nhà là người mất quyền và chịu mọi rủi ro, dự án chưa đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng thì không ngân hàng nào dám tiến hành ký kết hợp đồng bảo lãnh. Người mua cần chú ý, mọi thư bảo lãnh cho người mua có thể tra cứu trực tuyến tại website của ngân hàng bảo lãnh để kiểm tra về thông tin này.

“Dự án mới trong giai đoạn thiết kế, phê duyệt và xin cấp giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất toàn khu đất dự án và chưa có thông báo đủ điều kiện được bán, chưa có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng nên có rất nhiều rủi ro về vốn của chủ đầu tư trong quá trình xây dựng, thiết kế công trình..., nên người mua cần cẩn trọng kỹ trước khi tham gia ký kết văn bản đặt cọc. Đa phần rủi ro thường là các dự án bán lúa non, mập mờ pháp lý..., thậm chí đang thế chấp ngân hàng vẫn mở bán nên người mua nhà không được nhận và tiền không thể đòi. Đối với người đã trót ký hợp đồng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và hoàn trả toàn bộ số tiền. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoàn trả tiền thì cần tiến hành nhanh việc khởi kiện ra Tòa để bảo vệ quyền và số tiền của mình”, luật sư Phượng nói.

Báo Đầu tư Bất động sản sẽ tiếp tục thông tin về dự án này.