"4h30 sáng, em đón anh ở chân cầu Thanh Trì, anh cố gắng ra sớm để mình về Vân Đồn (Quảng Ninh) xem dự án sớm anh nhé?". Cò Vinh hẹn gặp người viết sau cuộc giới thiệu của một "cò" đất có tiếng tại Thanh Xuân, Hà Nội. Từng làm chuyên viên môi giới bất động sản tại một sàn giao dịch gần Hà Đông, chủ yếu phân phối các sản phẩm về chung cư giá bình dân, Vinh được cho là nhanh nhạy hơn các đồng nghiệp cùng sàn khi chuyển về “tạm trú” tại Vân Đồn từ năm 2017 để đón gió cơn sốt đất tại đây.

Vinh kể, mối lương duyên với Vân Đồn bắt đầu khi được một môi giới khác lôi kéo, sau những thông tin về giá đất nền tại đặc khu tương lai bắt đầu vào sóng. Cùng về Vân Đồn thời điểm đó, có khoảng chục môi giới khác, già có, trẻ có và cùng hướng tới thị trường này như một điểm đến tiềm năng khi thị trường chung cư tỏ ra bão hòa.

Sau gần 3 tiếng trên xe, cuối cùng đoàn nhà đầu tư cũng đến Cái Rồng, Vân Đồn. Trái với những gì đã tưởng tượng về sự sầm uất trước đó, Cái Rồng là một thị trấn nhỏ, với đa số là những dãy nhà cấp 4 san sát nhau. Ấn tượng nhất nơi đây là những công trường với máy ủi, máy xúc san lấp và những quán cà phê với khá đông dân bản địa có, người ở xa đến có. Và dường như, mọi câu chuyện đều xoay quanh hoặc trở về với giá đất.

"Giá 'bèo' như vậy nhưng người dân Vân Đồn vẫn vô tư bán, bởi rất đơn giản là xưa nay đất ở nơi đây vốn rất rẻ. Và cứ thế, đất từ người dân dần lọt vào tay các nhà đầu tư. Một thời gian sau, khi cảm thấy đã ‘ẵm’ gọn nhiều khu đất ‘vàng’, những nhà đầu tư này bắt đầu tung hàng loạt các điểm, văn phòng giao dịch ra thị trường. Lúc này, những nhà đầu tư nhỏ, lẻ đến từ các tỉnh, thành phố khác cũng bắt đầu đổ xô về Vân Đồn tìm mua đất. Giá đất từ đây cứ thế được ‘thổi’ lên từng ngày, từng giờ", Vinh cho biết.

Lấy lý do còn lăn tăn về pháp lý của dự án, người viết từ chối đặt cọc, xin phép vài ngày về tham khảo, đồng thời nếu thấy phù hợp, dù tăng vài giá cũng chấp nhận. Tuy nhiên, đó thực sự là một cơ hội bị bỏ lỡ, bởi đến thời điểm tháng 3/2018, một số thành viên trong đoàn đi xem đất hôm ấy cho biết, đã có người trả giá gấp rưỡi nhưng họ vẫn lăn tăn vì nghĩ còn lên…

Ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tại thị trường Vân Đồn, sản phẩm được giao dịch chủ yếu là đất nền và đất thổ cư tại các vị trí trung tâm. Nhu cầu mua đất thổ cư của các nhà đầu tư tương đối lớn do tâm lý khách hàng và các nhà đầu tư đang chờ đợi chính quyền công bố quy hoạch mới đặc khu.

Trong khi đó, tại đây vẫn đang có nhiều nhà đầu tư đi gom đất và sử dụng các môi giới không chuyên đưa thông tin, quy hoạch không chính xác, chào bán và đẩy giá cao. Chỉ trong 3 tháng đầu năm nay, đất nền tại các dự án có giá dao động từ 20 - 50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40 - 100% so với trước Tết Âm lịch, còn đất thổ cư giá giao dịch từ 30 - 60 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí, diện tích và loại đất.

Có những người đi riêng lẻ, có những tốp đi theo nhóm để liên kết cùng mua những khu đất rộng hàng ngàn mét vuông. Giá đất tăng từng ngày, khiến nhiều người dân đảo bỗng một đêm trở thành tỷ phú.

Giá đất ven biển ở xã đảo Hòn Thơm sau khi hạ nhiệt năm 2015, đã tăng trở lại cả tỷ đồng/ha. Ngay từ bến cao tốc ở Bãi Vòng, xã Hàm Ninh, con đường chưa đầy 3 km dẫn vào trung tâm đã có hàng chục bảng rao bán đất, hay các dịch vụ tư vấn, môi giới buôn bán bất động sản.

Riêng ở các trục đường chính của thị trấn An Thới, Dương Tơ, Cửa Dương, Cửa Cạn…, số lượng áp phích lên đến hàng nghìn bảng. Cách nhau vài km là các điểm tư vấn luôn có hai ba người túc trực 24/24h để chào bán hay giới thiệu về các lô đất đang cần bán.

Trong khi đó, tại Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), kể từ đầu năm đến nay, khu vực Vạn Thạnh, huyện Vạn Ninh rất nhộn nhịp nhà đầu tư và cò đất từ khắp nơi đổ về. Nhiều cò đất chủ động liên hệ với người dân để "hỗ trợ" rao bán.

click để xem ảnh lớn

Ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, vào tháng 10/2017, thời điểm trước khi Khánh Hòa đề xuất lấy cả huyện Vạn Ninh làm đặc khu hành chính - kinh tế Bắc Vân Phong, giá đất trong khu vực đã tăng phi mã.

Các loại đất từ đất rừng, đất nông nghiệp đến đất ở được nhiều người ở các địa phương khác đến thu mua với giá cao. Ban đầu, những người này chỉ quan tâm đến đất ven biển, nhưng sau đó, “hết nạc, vạc đến xương”, dần dần họ chuyển hướng sang đất rừng, đất trồng cây lâu năm.

Đất tại trung tâm huyện Vạn Ninh mấy tuần qua mỗi ngày nhảy một giá, dù hiện tại mới chỉ là bãi tĩnh có tàu thuyền của ngư dân neo đậu và một vài bến ca - nô chở khách ra thăm đảo Điệp Sơn.

Những lô mặt tiền hướng biển trên đường Trần Hưng Đạo tăng từ 30 triệu đồng/m2 cuối năm 2017 lên 70 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Những lô bên trong dao động từ 30 - 43 triệu đồng/m2, hầu như tất cả đều đã thuộc quyền sử dụng của người TP.HCM và Hà Nội.

Tại thị trấn Vạn Giã, các hoạt động giao dịch, môi giới bất động sản đang diễn ra sôi động, văn phòng nhà đất mọc lên như nấm. Theo các “cò”, trung bình giá đất tại mặt đường Trần Hưng Đạo, Vạn Giã hiện được chào bán với giá dao động 60 - 70 triệu đồng/m2, nhưng luôn trong tình trạng “khan” hàng. So với thời điểm cuối 2017, giá đất tại Vân Phong đang tăng gấp 2, thậm chí là gấp 3 lần.

Một con đường xương sống huyết mạch chạy dọc Vân Phong bám dọc trục đường này là các khu làng, xã như Tân Dân, Vạn Thắng, Vạn Thọ, Tu Bông, Vạn Khánh… đang bị hét giá tăng hàng ngày. Trên con đường nhỏ dự kiến sẽ được mở rộng và kéo dài 19 km nối Vạn Giã - Tu Bông, trước đây giá đất chỉ một vài triệu đồng/m2, giờ được "thổi lên" gấp nhiều lần, dao động từ 6 - 13 triệu đồng/m2. Các trục xương cá và đất trong dân có sổ đang giao dịch mức từ 6 - 8 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Trên nhiều diễn đàn, trao đổi thời gian gần đây giữa các cò đất cho biết, vài tháng trước, đất biển Đầm Môn, Tuần Lễ cũng bị đẩy giá lên rất cao. Một gia đình có miếng đất trồng cây lâu năm ở Tuần Lễ dù không biết chính thức diện tích là bao nhiêu, chỉ ước chừng 3.000 - 4.000 m2, nhưng vẫn hét giá 50 - 70 tỷ đồng.

Cơn sốt đất nền không chỉ sôi trào ở các khu vực đặc khu tương lai, mà còn lan tỏa đến nhiều tỉnh lẻ. Báo cáo thị trường vừa được Hội Môi giới công bố cho biết, bất động sản tại TP. Hưng Yên (khu vực Phố Nối), TP. Bắc Ninh, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên... đang rất nóng. Một loạt dự án mới được ra mắt với sự tham gia của các nhà đầu tư lớn như Hòa Phát, TNR và các nhà đầu tư nhỏ hơn như Sunshine Group, Lạc Hồng Phúc, Vạn Thuận Phát..., khiến đất nền trong dân nóng lên theo. Chẳng hạn, đất thổ cư tại khu vực Phố Nối (Hưng Yên) trung bình từ 15 - 20 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với trước Tết Mậu Tuất.

Ngay cả các địa phương chưa có nhiều dự án ra mắt trong quý I như Hải Phòng, Hải Dương, Thái Bình, Thanh Hóa, Nghệ An, Lào Cai..., cũng không đứng ngoài cuộc. Tại các khu vực này, những thông tin về việc giá đất tăng trưởng vẫn thường xuyên cập nhật trên các diễn đàn mạng.

Còn tại TP. Vĩnh Yên (tỉnh Vĩnh Phúc), từ cuối năm 2017, đầu năm 2018, hàng loạt dự án đất nền tại đây đã được tung ra thị trường như An Phú, Mountain View, Nam Vĩnh Yên… với mức giá trung bình từ 11 - 15 triệu đồng/m2.

Cũng tại Vĩnh Phúc, sau khi được nâng cấp từ thị xã lên thành phố, bất động sản Phúc Yên đã nhanh chóng tăng nhiệt dù chưa có nhiều dự án triển khai ở đây. Một số ít dự án mở bán như Dự án TMS City Phúc Yên với giá bán dao động từ 9 - 12 triệu đồng/m2, trong khi trước đó không lâu, giá đất khu vực đó mới chỉ vài triệu đồng/m2.

Trên thực tế, nguồn cung bất động sản tại thị trường Bắc Giang được dự báo khá lớn khi toàn tỉnh có hơn 10 dự án đang triển khai và có kế hoạch bán hàng kể từ quý II/2018.

Các chủ đầu tư bất động sản đáng chú ý tại Bắc Giang có thể kể đến như Kosy, Bách Việt. Về giá bán, các dự án ở TP. Bắc Giang có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, trong khi các huyện có giá từ 4 - 10 triệu đồng/m2.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc mua đất nền thời điểm này có người có thể kiếm được lợi nhuận cao, nhưng không ít người bị thiệt hại nặng khi trở thành người cuối cùng “ôm bom”. Hiện nay, cái đáng lo là nhà đầu tư bị lòng tham dẫn dắt, cùng với môi giới thổi giá.

"Tuy nhiên, tôi cho rằng cơn sốt đất nền sẽ dần hạ nhiệt từ nay đến cuối năm, vì phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu cơ bản. Phân khúc đất nền chỉ có người có thu nhập khá mới mua được. Đồng thời, dân đầu cơ, cò đất không thể phù phép để thổi giá ảo mãi, bởi ngưỡng chịu đựng của thị trường có giới hạn, vượt qua cái ngưỡng này sẽ vỡ bong bóng. Giống như năm 2007, đất nền bị đẩy giá lên cao, sau đó sụt giá rất lớn khiến nhiều nhà đầu tư thất bại", ông Châu nhấn mạnh.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung, nhà đầu tư cần phải có sự cẩn trọng, bởi không phải khu vực vùng ven nào, bất động sản cũng có tiềm năng. Chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt, thì mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn.

Đưa ra cảnh báo với nhà đầu tư, ông Hiển cho rằng, tại một số tỉnh lân cận Hà Nội, đã có những dự án phân lô bán đất xong rồi bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu, mà người gánh chịu rủi ro không ai khác chính là khách hàng.