Cần thị trường hóa hoạt động phát triển nhà ở xã hội

Nhiều chuyên gia cho rằng, để cung đáp ứng được cầu, cần phải thị trường hóa hoạt động phát triển nhà ở xã hội.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt nhà ở xã hội. Các chính sách này được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết 02/2013 và Nghị quyết 61/2014.

Dù còn một số hạn chế, nhưng có thể nói, chính sách nhà ở xã hội đã giải quyết được một số vấn đề, góp phần phục hồi thị trường bất động sản.

“Sức lan tỏa từ phân khúc nhà ở xã hội đã khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy đánh giá.

Thực tế, chính sách nhà ở xã hội đang được triển khai khá hiệu quả tại Hà Nội, Bình Dương và một số địa phương khác, nhưng dường như chưa có chuyển biến nhiều tại TP. HCM.

Theo số liệu thống kê, TP. HCM có khoảng 12 triệu dân, nhưng con số này trên thực tế có thể lên đến 16 triệu dân, trong đó phần lớn là dân nhập cư. Do đó, nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở thu nhập thấp tại Thành phố là rất cấp thiết.

Tuy nhiên, tại TP. HCM, doanh nghiệp lại không mấy mặn mà với việc phát triển nhà ở xã hội, bởi tỷ suất lợi nhuận thấp, trong khi lại bị cạnh tranh mạnh từ phân khúc nhà ở thương mại giá thấp (nhà khoảng 40 - 60 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2). Đặc biệt, khi gói 30.000 tỷ đồng được áp dụng cho loại nhà này, thì gần như nhà ở xã hội mất hẳn ưu thế.

Bên cạnh đó, tại TP. HCM còn xuất hiện phân khúc căn hộ thuê mua trong vòng 49 năm với mức giá khoảng 400 triệu đồng/căn hộ 36 m2 như mô hình của Công ty Lê Thành, cũng dự báo sẽ trở thành đối thủ cạnh tranh mạnh của phân khúc nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng (Tổng hội Xây dựng Việt Nam) cho rằng, ở các nước phát triển, nhà cho thuê thường chiếm hơn 40%, tương đương với nhà sở hữu. Ở Việt Nam chưa có thói quen thuê nhà để ở, ai cũng muốn sở hữu căn nhà riêng dù rất nghèo. Theo xu hướng này, quỹ đất đô thị sẽ không thể đáp ứng được. Vì thế, bên cạnh cơ chế hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà, cần chuyển sang cơ chế thuê nhà.

Tuy nhiên, nếu xây căn hộ cho thuê với mức giá 4 - 5 triệu đồng/tháng lại khó cạnh tranh với dạng nhà thuê mua như của Lê Thành và hình thức này cũng không khả thi khi khung pháp lý chưa có.

Trong khi đó, mô hình nhà lưu trú cho công nhân trại TP. HCM cũng thất bại khi một số doanh nghiệp xây dựng khu lưu trú, nhưng công nhân không vào ở. Lý do là các khu nhà này thiếu tiện ích và thiếu sự kết nối với hạ tầng xung quanh.

Thế nên, đối với đô thị đặc thù như TP. HCM, nhiều ý kiến đề xuất, thay vì nhà ở xã hội được hưởng cơ chế chính sách như hiện tại, nên phát triển theo cơ chế thị trường.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam kiến nghị, cần thay đổi phương thức đầu tư nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường và Nhà nước tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua. Doanh nghiệp đầu tư dự án như nhà ở thương mại, nhưng phải dành tỷ lệ từ 20 - 50% tùy từng dự án theo quy hoạch để xây dựng nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, toàn bộ khoản thu được, Nhà nước đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội, để trực tiếp hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hoặc quỹ phát triển nhà tổ chức cho vay hoặc bù lỗ lãi suất cho ngân hàng thương mại…

Nếu đầu tư nhà ở xã hội theo thị trường thì Nhà nước không miễn giảm bất kể khoản thu nào, doanh nghiệp cũng không bị khống chế lợi nhuận. Số tiền miễn giảm theo quy định được trích nộp lại cho quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Các chuyên gia cũng cho rằng, nếu làm theo cách này sẽ tránh được cơ chế xin - cho, giảm bớt thủ tục, tránh được gian lận khi mua nhà ở xã hội, vì trên thực tế, người mua vẫn có thể “lách luật” bằng giấy viết tay hoặc đổi nhà, cho mượn nhà ở tạm…