Bất động sản và những kiểu “ăn theo” mới

Đủ kiểu ăn theo

Một dự án bất động sản trên đường Kinh Dương Vương, quận Bình Tân đang được mở bán rầm rộ những ngày qua. Dự án được chủ đầu tư giới thiệu nằm cạnh tuyến Metro số 3 của TP.HCM sẽ được khởi công vào năm 2020 và cạnh dự án Bến xe Miền Đông.

Tuy nhiên thực tế, tại TP.HCM, hiện chỉ mới có duy nhất tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đang được xây dựng trong cảnh cầm chừng vì “đói vốn”, còn 5 tuyến Metro còn lại vẫn trong tình trạng chưa biết ngày khởi công bởi vướng đủ đường. Còn dự án Bến xe Miền Đông cũng đang bị di dời trong năm 2018 về huyện Bình Chánh.

Tại khu Đông, hiện đang được cho là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM, hàng loạt dự án mở bán thời gian qua quảng cao hưởng lợi tuyến Metro. Tuy nhiên, ngoài Dự án Him Lam Phú An của Him Lam Land, hay dự án của Hưng Thịnh…, còn các dự án khác nằm xa 5 km như dự án trên đường Đồng Văn Cống, khu Thạnh Mỹ Lợi, Nguyễn Duy Trinh, quận 9…

Không chỉ trung tâm Thanh phố ăn theo quy hoạch, những thị trường vùng ven như Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ dù cách trung tâm Thành phố 50 km, nhưng chỉ một thông tin “vu vơ” cũng đã khiến thị trường nổi sóng.

Đơn cử, mới đây, thông tin TP.HCM sẽ xây cầu Cần Giờ nối huyện đảo Cần Giờ với trung tâm Thành phố được đưa ra đã ngay lập tức đã khiến thị trường nhà đất của Cần Giờ nóng hừng hực. Người người lao theo cơn sốt đất Cần Giờ để đón đầu hạ tầng, dù việc xây cầu vẫn chưa có quyết định chính thức là xây dựng thế nào, thời gian xây dựng ra sao.

Hay như tháng 3 vừa qua, thông tin Công ty Tuần Châu xin được làm dự án bất động sản lớn tại huyện Củ Chi được thông tin ra, tuy chưa được UBND TP.HCM chấp thuận, hay có động tĩnh gì là chủ đầu tư này mua đất phát triển dự án, nhưng hàng loạt thông tin rao bán đất nền phân lô nhỏ lẻ, đất người dân quanh khu vực được cho là siêu dự án của Tuần Châu với mức giá tăng chóng mặt.

Trước đó, cuối năm 2016, giới đầu tư địa ốc cũng đua nhau đổ về huyện Nhà Bè, gần cảng Hiệp Phước để săn đất. Nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền lớn đã ồ ạt đổ về địa bàn này để săn đất dọc theo bờ sông hoặc kênh lớn…

Sự sôi động này bởi có tin đồn rằng Bộ Xây dựng sẽ chấp thuận cho UBND TP.HCM đầu tư siêu dự án Khu đô thị Hiệp Phước với tổng vốn hơn 4.200 tỷ đồng tại Hiệp Phước.

Dự án Khu đô thị Hiệp Phước giai đoạn 1 được kỳ vọng sẽ thành trung tâm cảng biển lớn của Việt Nam. Các cụm cảng nằm dọc theo sông Soài Rạp gồm Cảng container quốc tế SPTC, Cảng Sài Gòn Hiệp Phước, Tân Cảng Hiệp Phước, Cảng quốc tế Long An.

Hối hận vì chạy theo tin đồn

Nhiều nhà đầu tư chạy theo cơn sốt đất cuối năm 2016 tại Nhà Bè với thông tin về siêu dự án Hiệp Phước giờ đây đang hối hận vì họ nhận ra rằng, tin đồn Bộ Xây dựng chấp thuận quy hoạch dự án này là không có căn cứ.

Không chỉ tại Nhà Bè, câu chuyện nhà đầu tư hối hận vì lỡ nghe theo tin lời đồn đang xuất hiện khá nhiều tại TP.HCM hiện nay.

Ông Phạm Văn Thịnh, ngụ quận Bình Thạnh kể, tháng 8/2016 sau khi nghe phong phanh thông tin sẽ xây cầu Cát Lái nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), ông liền ôm tiền qua huyện Nhơn Trạch gom đất đầu cơ theo kiểu đi trước đón đầu.

“Đúng như tôi nghĩ, cuối năm 2016, UBND TP.HCM liên tục thông tin sẽ xây cầu Cát Lái, giá đất tại đây được đẩy lên cao ngất ngưởng. Từ 4 triệu đồng/m2 đã đẩy lên 8 triệu đồng/m2 trong vòng 1 tuần, sau đó tiếp tục tăng lên 13 triệu đồng/m2 trong vòng nửa tháng”, ông Thịnh nói.

Cứ nghĩ với đà tăng kiểu này, thì tới khi cây cầu xây dựng, giá đất sẽ tăng cao hơn, lời sẽ nhiều hơn, nên ông Thịnh quyết không bán 1.500 m2 đất mình đã mua tại Nhơn Trạch. Tuy nhiên, đây lại là quyết định sai lầm khi bước vào năm 2017, giá đất tại đây xuống giá không phanh, trở về mức giá 4 triệu đồng/m2, nhưng vẫn không có người mua. Lý do lời đồn đã nguội, người dân biết cây cầu chưa thể xây dựng lúc này.

“Giờ chào giá 3,5 triệu đồng/m2 cũng chả ai mua, tiền đi mua đất là tiền vay mượn”, ông Thịnh than thở.

Đánh giá về thị trường bất động sản chạy theo tin đồn như hiện nay, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường sẽ có những tác động rất khó lường nếu doanh nghiệp địa ốc cứ gắn mác quy hoạch vào dự án của mình để chào bán cho khách hàng, còn nhà đầu tư thứ cấp chạy theo quy hoạch thổi giá sẽ vỡ trận giá đất.

Ông Lê Cẩm Nam, chuyên gia bất động sản và là người phụ trách nghiên cứu thị trường cho một công ty địa ốc lớn tại TP.HCM cho rằng, những quy hoạch hay siêu dự án có tầm ảnh hưởng khủng khiếp, thường tạo ra lực hút lớn lôi kéo nhà đầu tư tìm đến.

“Chính vì vậy, giới đầu tư có lý do khi đổ xô chạy theo làn sóng đầu tư ăn theo các siêu dự án vì cơ hội tại đây rất lớn. Bởi lẽ, đằng sau những siêu dự án là các ông lớn có tiềm lực tài chính vững mạnh, khả năng đưa dự án về đích rất cao, đủ sức thay đổi diện mạo khu vực và tạo nên sự cộng hưởng lớn về mặt thương mại, xã hội. Các yếu tố này dẫn đến kịch bản kích thích giá trị bất động sản tăng.

Những siêu dự án có khả năng dịch chuyển được nhu cầu đô thị hóa, tạo ra chất xúc tác về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, gia tăng tiện ích và thúc đẩy hình thành cộng đồng dân cư nhanh chóng. Nơi nào có siêu dự án, tức nơi đó có tiềm năng mở ra thị trường bất động sản sôi động, giá trị gia tăng cao, thanh khoản tốt. Tuy nhiên, đầu tư theo các siêu dự án cũng tiềm ẩn rủi ro khôn lường”, ông Nam nói.

Cũng theo ông Nam, có 4 lý do để giới đầu tư bất động sản cân nhắc trước khi quyết định gia nhập làn sóng bám đuôi các siêu dự án.

Thứ nhất, tiến độ của siêu dự án nhanh hay chậm và pháp lý rõ ràng đến đâu. Thứ hai, bỏ tiền vào cơn sóng này cần lưu ý đến sức khỏe của dòng vốn, tránh dùng đòn bẩy tài chính để đón sóng. Thứ ba, chấp nhận mất chi phí cơ hội. Thứ tư, cần lường trước vấn đề thay đổi quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch có thể xảy ra bất cứ lúc nào.