Căn hộ sụt giảm, nhà liền thổ giữ nhịp
Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam vừa công bố kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản TP.HCM trong quý III/2017. Theo kết quả khảo sát của CBRE, điểm chú ý của thị trường căn hộ trong quý vừa qua là sự sụt giảm cả nguồn cung vào sức mua.
Cụ thể, trong 3 tháng qua, TP.HCM ghi nhận 7.651 căn hộ được mở bán từ 21 dự án, phần lớn sản phẩm được tung ra vào tháng 7, 8 và teo tóp dần vào tháng 9 (trùng với tháng 7 Âm lịch), giảm 20% vo với quý trước và giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Cá biệt, phân khúc cao cấp giảm đến 32%.
“Hệ quả của việc nguồn cung chững lại là các giao dịch cũng đi xuống. Lượng căn hộ đã bán được trong quý vừa qua đạt 7.207 căn, giảm 25% so với quý II/2017 và giảm 9% so với 12 tháng qua”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, quản lý Phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE nói, đồng thời cho biết, giá bán trung bình của căn hộ tại TP.HCM trên thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.500 USD/m2, giảm 3% so với quý trước và giảm 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng nguồn cung lũy kế đến tháng 9/2017 ước tính khoảng 220.000 căn.
Theo bà Thanh, nguyên nhân sụt giảm của thị trường căn hộ TP HCM trong quý III, phần lớn do các chủ đầu tư và cả khách hàng bị tác động tâm lý hạn chế mua bán, xuống tiền vào tháng 7 Âm lịch. Các doanh nghiệp có xu hướng chậm ra hàng vào thời điểm thị trường vướng rào cản tâm lý, nhưng nhiều khả năng, nguồn cung sẽ quay trở lại mạnh mẽ trong những tháng cuối năm.
Trong khi thị trường căn hộ trong quý vừa qua có phần sụt giảm, thì ghi nhận thực tế thị trường nhà liền thổ dù không có sự đột biến trong giao dịch, nhưng với những dự án đất nền có pháp lý tốt vẫn luôn có kết quả bán hàng khá tốt và không ngừng tăng cao. Theo phân tích của giới thiếu môn, một trong những nguyên nhân chính khiến đất nền tăng giá là nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu.
Trong các báo cáo gần đây nhất của các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra đều có chung nhận định về sự sụt giảm mạnh nguồn cung nhà liền thổ, đó có thể là nguyên nhân sẽ khiến giá đất nền tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.
Theo báo cáo của Công ty Savills, trong quý vừa qua, nguồn cung sơ cấp của phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại TP.HCM rất ít. Trong đó, khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung và dự kiến chiếm khoảng 50% thị phần.
Tương tự, dù không có những số liệu cụ thể về phân khúc đất nền nhà phố trong quý vừa qua, nhưng theo phân tích của Công ty CBRE, từ đầu năm đến nay, khu Đông tiếp tục chiếm ưu thế về nguồn cung của thị trường này.
Do hạn chế từ nguồn cung mới, hoạt động trên thị trường đất nền nhà phố thứ cấp trở nên sôi nổi hơn. Giá thứ cấp chứng kiến mức tăng nhanh, biến động mạnh trong thời gian ngắn, đặc biệt là trong các sản phẩm nhà phố và biệt thự.
Thị trường nhà liền thổ xây sẵn gần đây đã chứng kiến sự tăng vọt về giá bán. Giá cho những sản phẩm có vị trí tốt có thể tăng đến 30% từ đầu năm đến nay.
Thị trường sẽ tập trung vào nhu cầu thật
Theo đại diện Công ty CBRE, sau khi chững lại trong quý III, nguồn cung trên thị trường căn hộ dự kiến sẽ tăng lên trong quý cuối năm. Trong đó, riêng phân khúc thị trường căn hộ cao cấp sẽ có nhiều dự án mở bán hơn, đáng chú ý là tại khu vực phía Đông. Các dự án đáng chú ý được mở bán như Thảo Điền và Masteri An Phú (quận 2)…
Ở phân khúc bất động sản thấp hơn, dự kiến phần lớn nguồn cung sẽ diễn ra tại các dự án phía Nam như River Panorama, Lavida+, Garden Bay, Lux Garden (quận 7) và Topaz Elite, Tara Residence (quận 8).
Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, sau những giai đoạn phát triển vừa qua, khả năng thị trường sắp tới sẽ bước vào mọt chu kỳ phát triển mới, hướng vào nhu cầu nhà ở thật.
Lượng căn hộ đã bán được trong quý vừa qua đạt 7.207 căn, giảm 25% so với quý II/2017. Ảnh: Lê Toàn.
Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, ở TP.HCM, yếu tố dân số trẻ tập trung từ 20-44 tuổi chiếm tỷ lệ ngày càng lớn, đây sẽ là đối tượng quyết định phần lớn chi tiêu trong nền kinh tế, lẫn chi phối đầu cầu của thị trường nhà đất.
Tuy vậy, nhìn về thị trường bất động sản cuối năm, ông Hiển cho rằng, mặc dù chủ trương thúc đẩy tín dụng, song nguồn vay vốn sẽ gặp khó khăn do ngân hàng bắt đầu hạn chế cho các chủ đầu tư vay vốn. Quan trọng nhất, giá bất động trong 3 năm 2015 - 2017 đã tăng khá cao, vượt qua mức đỉnh năm 2008 - 2009. Cùng với đó, nhiều dự án căn hộ đi vào giai đoạn giao nhà, dẫn đến áp lực cho thuê và thoát hàng tăng cao của giới đầu tư.
Trên quan điểm đó, ông Hiển dự báo, thị trường bất động sản TP.HCM từ đây đến cuối năm và sang đầu năm sau, diễn biến sẽ phát triển theo từng phân khúc. Thị trường căn hộ sẽ giảm, trừ căn hộ trung cấp. Thị trường nhà phố có nhu cầu, nhưng giá khó tăng. Đất nền vùng ven nóng - lạnh cục bộ trong xu thế giảm. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn do áp lực cạnh trạnh sản phẩm dịch vụ trực tiếp (nhà hàng, khách sạn) và áp lực thoát hàng.
Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, từ đây đến cuối năm và thậm chí qua năm sau, nếu so với năm trước, chắc chắn nguồn cung được đưa ra thị trường sẽ không nhiều. Theo ông Phúc, một trong những nguyên nhân có thể lý giải về sự khan hiếm nguồn cung là do khá nhiều dự án hiện đang bị vướng thủ tục, chưa đủ diều kiện tung sản phẩm ra thị trường.
“Thị trường thời gian tới sẽ là thị trường của người mua có nhu cầu ở thật. Do đó, dòng sản phẩm nào đáp ứng được nhu cầu ở thật, pháp lý rõ ràng sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường”, ông Phúc nói và cho rằng, với thị trường căn hộ, dòng sản phẩm có giá trị từ 1 - 2 tỷ đồng/căn chắn chắn vẫn sẽ bán rất tốt và giá có thể sẽ nhích lên do nguồn cung ngày càng khan hiếm. Trong khi đó, với dòng sản phẩm căn hộ từ trên 3 tỷ đồng/căn, dù vẫn có nhu cầu, nhưng việc bán hàng sẽ gặp khó khăn hơn.
Riêng với phân khúc đất nền, theo ông Phúc, đây vẫn sẽ là phân khúc “vua” của thị trường, do phân khúc này hiện không chỉ được những người có nhu cầu về nhà ở ưa chuộng, mà còn là phân khúc đang thu hút dòng vốn lớn của giới đầu cơ, đầu tư.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
