Bất động sản TP.HCM, những dự án sát tuyến metro số 1 âm thầm tăng giá

Điểm nhấn metro

Tuyến metro được các nước trên thế giới phát triển từ lâu và khá nhiều, trong khi đó, ở Việt Nam mới bắt đầu triển khai thí điểm tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, hiện chưa có dự án nào đi vào vận hành. Tại TP.HCM, tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên được khởi động từ tháng 2/2008 có tổng chiều dài 19,7 km, bao gồm 2,6 km đi ngầm và 17,1 km đi trên cao.

Tuyến metro này có tổng mức đầu tư hơn 1 tỷ USD do Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản cho vay với hình thức ODA. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, đặc biệt là vấn đề vốn, đến tháng 8/2012, dự án chính thức được khởi công xây dựng và dự kiến hoàn thành vào năm 2020.

Sau khi tuyến metro số 1 được khởi công xây dựng, hàng loạt dự án nhà ở thương mại, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại mọc ra dọc tuyến metro này. Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dọc tuyến metro số 1 có tới khoảng 40 dự án bất động sản hình thành như Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park, The Madison, Saigon Luxury, City Garden, Sunwah Pearl, Saigon Pearl, The Manor... (quận Bình Thạnh); Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Nassim Thảo Điền... (quận 2); TDH Phúc Thịnh Đức, First Home Premium, Ihome quận 9, Lavita Garden, Saigon Gateway... (quận 9)...

Trong đó, theo báo cáo của CBRE, năm 2016 là năm có nhiều dự án bất động sản nhất được phát triển dọc tuyến metro này với 27 dự án mới, cung ứng cho thị trường hơn 77.200 căn hộ, chiếm hơn 40% tổng lượng căn hộ của thị trường TP.HCM.

Chỉ tính riêng tại quận 2, số lượng các căn hộ được mở bán từ năm 2012-2016 tăng tới 203% so với các quận khác. Tiếp đến là quận Thủ Đức tăng 160%, quận Bình Thạnh tăng 143%. Tất cả các dự án này hoặc nằm cạnh nhà ga truyến metro hoặc có khoảng cách từ 2 - 5 km.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty CBRE Việt Nam nhấn mạnh: “Những dự án metro đang được TP.HCM đầu tư sẽ cho chúng ta thấy toàn bộ mặt bằng giá bất động sản sẽ thay đổi mạnh. Theo nghiên cứu và dự báo của chúng tôi, nếu bất kỳ dự án bất động sản nào nằm trong vòng bán kính cách các tuyến metro này khoảng 500 m thì giá bán sẽ tăng khoảng 20% trong tương lai gần. Một khi các dự án này hoàn thành theo kế hoạch đề ra, thì giá sẽ còn tiếp tục tăng cao”.

Cũng theo ông Townsend, về lý thuyết, một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường có giá thuê hoặc giá bán cao hơn so với những tòa nhà nằm xa hơn, vì hệ thống giao thông công cộng tốt cho phép cư dân sống gần đó dễ dàng di chuyển đến các điểm trung tâm. Điều này đã được kiểm chứng tại một số quốc gia, với giá bán nhà tại những nơi gần hệ thống giao thông công cộng có giá trị cao hơn từ 6 - 45%.

 Tuyến metro số 1 dự kiến tới năm 2020 mới hoàn thành

Với khoảng cách này, theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dọc tuyến metro số 1 chỉ có khoảng 5 dự án đủ tiêu chuẩn hưởng lợi đúng nghĩa từ tuyến giao thông công cộng này. Chẳng hạn, dự án của Công ty Hưng Thịnh Land tại quận 9, cách tuyến metro khoảng 1 km, dự án của Công ty Thu Duc House tại quận 9 cách dự án 500 m... Tuy nhiên, các dự án này cũng bị bất lợi là nằm xa ga, hoặc nằm đối diện ga, nhưng lại không có cầu đi bộ kết nối.

Trong đó, một dự án được cho là hưởng lợi nhiều nhất là dự án Him Lam Phú An (quận 9) của Him Lam Land. Dự án này cách tuyến đường sắt 600 m, nối với trạm dừng số 9 bằng cầu vượt đi bộ... Với hơn 1.000 căn hộ có giá 1,2 - 1,8 tỷ đồng/căn 70 m2, nên dự án này được đánh giá là tâm điểm của khu.

Giải thích về hàng loạt dự án bất động sản ăn theo tuyến metro, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch HoREA cho rằng, đây là điều tất yếu của thị trường, không chỉ tuyến metro số 1 đang được xây dựng, mà ngay cả tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương dù chưa được xây dựng, nhưng đã được các chủ đầu tư phát triển theo dạng đón đầu.

“Tuy nhiên, việc phát triển này cần có sự bền vững hơn, bởi các dự án hiện đều bám quá sát vào tuyến metro, trong khi ở các nước trên thế giới không phát triển như vậy. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dù có dự án không gần tuyến metro, thậm chí cách xa 10 km, nhưng vẫn giới thiệu nằm cạnh truyến metro để giới thiệu bán sản phẩm của mình. Đây là điều không hề tốt, nó tạo ra một làn sóng tin đồn, gắn mác metro để dụ dỗ khách hàng. Nếu khách hàng không rành sẽ bị lừa bởi những thông tin này”, ông Đực nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, trong một mặt bằng cạnh tranh gay gắt như tại khu Đông hiện nay, thì các dự án bán chạy nhất luôn là dự án vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực của khác hàng, đặc biệt là các dự án có hỗ trợ vốn vay cho khách hàng.

“Theo tôi, dù các doanh nghiệp phát triển dự án tại quanh tuyến metro giới thiệu khách hàng sẽ hưởng nhiều lợi ích ở đây, nhưng thực chất lại không hoàn toàn như vậy. Bởi cái đầu tiên khách hàng không hưởng lợi đó là chỉ vì dự án gần tuyến metro, mà giá bán chủ đầu tư đưa ra tăng khá cao, trong khi giá trị thực lại không như vậy. Còn với các dự án cách xa tuyến metro nhưng vẫn được giới thiệu hưởng lợi thì quá vô lý...

Chúng ta cần nhìn vào sự thật là khách hàng đang làm lên thương hiệu doanh nghiệp, do đó, khi bán sản phẩm cho khách hàng, doanh nghiệp cần cân nhắc việc quảng cáo, không nên quá lố hay đẩy giá bán lên cao, mà nên nhìn vào túi tiền của khách hàng.

Tất cả để mục đích người dân có nhà ở và có cuộc sống tốt đẹp từ dự án doanh nghiệp mang lại, đó mới là thành công chứ không phải bán giá cao, bán được nhiều căn hộ mới là thành công”, ông Hậu nói.