Bất động sản nghỉ dưỡng, đường dài mới biết ngựa hay

Nở rộ dự án nghỉ dưỡng 

Một khuyến nghị chung được nhiều chuyên gia, nhiều công ty tư vấn đưa ra từ cuối năm 2015 đến nay là nếu có tiền đầu tư dài hạn, nhà đầu tư có thể xem xét bất động sản nghỉ dưỡng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2016 sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bởi theo thực tế, năm 2014 thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục, 2015 là tăng trưởng mạnh. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thông thường sẽ đi sau thị trường bất động sản truyền thống khoảng nửa năm đến 1 năm.

Điều đáng chú ý, các công ty tư vấn cho rằng, trong vài năm tới, khách nội địa, chứ không phải khách nước ngoài mới là lực cầu chính trong việc tạo sự sôi động của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam. Điều này một phần do mức sống của người dân ngày càng tăng lên và theo đó, nhu cầu hưởng thụ cũng tăng mạnh. Tuy nhiên, điều quan trọng là sự sang trọng và chất lượng dịch vụ tại nhiều cơ sở lưu trú nghỉ dưỡng ở Việt Nam đã tiệm cận với tiêu chuẩn quốc tế.

“Các bạn có thể thấy bây giờ một tour du lịch Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc còn cao giá hơn khá nhiều so với đi Thái Lan, Singapore, nhưng các địa danh trên vẫn hút khách nội địa cực tốt”, đại diện một hãng lữ hành cho biết và nói thêm, công suất phòng tại phân khúc nghỉ dưỡng 4 và 5 sao tại Phú Quốc thường lên tới trên 90% tại hầu hết các mùa trong năm.

Đó cũng là lý do phân khúc nghỉ dưỡng được nhiều đại gia quan tâm và dòng tiền vào loại hình bất động sản này đã tăng khá mạnh. Sau Đà Nẵng và Phú Quốc, Vũng Tàu hiện đang nổi lên như một địa danh hút vốn nước ngoài vào bất động sản nghỉ dưỡng. Quy mô của nhiều dự án lên đến hàng tỷ USD như Hồ Tràm Strip 4,23 tỷ USD, Atlantis Hotel 4,1 tỷ USD.

Tất nhiên, tương lai trở thành một đặc khu kinh tế với nhiều chính sách ưu đãi “khủng” của Nhà nước khiến Phú Quốc vẫn giữ vị trí quán quân về độ hot trong đầu tư bất động sản. Hàng loạt đại gia địa ốc như CEO Group, Vingroup, Sun Group, LDG Group, M.I.K Land, 99 Mountains… đã đầu từ các dự án lên tới hàng ngàn tỷ đồng tại đây. Hiện nay, tổng vốn đầu tư vào Phú Quốc đã lên tới khoảng 160.000 tỷ đồng, trong đó chiếm đa số là các dự án đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng.

Một đại gia trong ngành vật liệu xây dựng đã mua 2 căn biệt thự tại Sea-link (Mũi Né - Phan Thiết) đã xuống tiền trên 1 triệu USD mua biệt thự tại Phú Quốc nhận xét: “Xét về hiệu quả tức thời thì tỷ suất sinh lời trên nguồn vốn ở Sea-link cao hơn khi 2 căn biệt thự có giá trên 10 tỷ đồng, hàng tháng cho thuê được trên 100 triệu đồng.

Biệt thự ở Phú Quốc mỗi tháng chỉ thu được trên 50 triệu đồng, vì khách thuê còn ít. Nhưng nếu xét về thời gian lưu trú, thì Phú Quốc có nhiều cái để ăn, nhiều trò để chơi, nhiều cảnh để ngắm hơn Mũi Né. Trong tương lai, Phú Quốc sẽ có giá hơn rất nhiều, nhưng vấn đề là phải trường vốn và biết chờ đợi”.  

Cuộc chơi dài hạn

Sự sôi động của bất động sản nghỉ dưỡng đến từ xu hướng tiếp cận nhiều hơn của một bộ phận dân cư có tiềm năng tài chính tới hình thức nghỉ dưỡng sinh thái. Bên cạnh đó, các chính sách mà các chủ đầu tư đưa ra là tương đối hấp dẫn cho khách hàng khi muốn sở hữu các biệt thự, grain căn hộ nghỉ dưỡng theo hình thức timshare, từ hỗ trợ tài chính, chiết khấu và cam kết sinh lời nhiều năm, đã kích thích nhu cầu sở hữu và đầu tư của những người có tiền.

Vậy nhưng, trong trào lưu này không phải không có những người đã nếm trái đắng, nhất là những chủ đầu tư thiếu tiềm lực tài chính, lựa chọn sai vị trí tọa lạc dự án và những nhà đầu tư muốn mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để ăn chênh lệch khi mua đi bán lại ngắn hạn.

Tại Khu du lịch quốc tế Hòn Dấu, Hải Phòng, dù đã đầu tư đến cả trăm tỷ đồng cho việc lấn biển, làm bể tắm nước biển nhân tạo và cả bãi cát thiên nhiên, thế nhưng, kết quả sau hơn 5 năm đi vào khai thác đến nay vẫn khá thất vọng.

Ông Hoàng Văn Thiềng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám CTCP Du lịch Quốc tế Hòn Dấu cho biết: “Khai thác kinh doanh rất mệt mỏi, đất nền biệt thự vẫn chưa bán hết, khách mua không nhiều, dù giá cả nhiều năm không tăng. Chúng tôi chỉ muốn tìm đối tác để chuyển giao dự án. Còn việc bán vé, làm dịch vụ cho khu tắm biển chỉ đủ duy trì hoạt động cho khu du lịch này”.

Không chỉ có chủ đầu tư sống lay lắt, đến cả đối tác của khu du lịch này cũng dừng hoạt động, khách sạn 3 sao được CTCP Đầu tư và Ứng dụng công nghệ mới (Tecco) xây xong phần thô và hiện đang dừng thi công.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, đại diện chủ đầu tư cho biết, đã rót gần 20 tỷ đồng nhưng chưa có kế hoạch “khai thác”, bởi Công ty đang triển khai hiệu quả nhiều dự án bất động sản và thủy điện khác.

Được biết, giai đoạn 2 của dự án Khu du lịch Quốc tế Hòn Dấu đã được UBND TP. Hải Phòng giao cho CTCP Him Lam thực hiện trên phần diện tích 88,48 héc-ta. Dự án khu đô thị du lịch và vui chơi giải trí cao cấp này dự kiến sẽ khởi công trong tháng 5/3016 và đưa vào hoạt động sau 12 tháng thi công. Dù mức đầu tư chưa được công bố chính thức, song chắc chắn dự án khó thu nhanh được vốn đầu tư trong điều kiện bất động sản nghỉ dưỡng Hải Phòng, Quảng Ninh đang đón nhận rất nhiều dự án khủng khác.

Câu chuyện Hòn Dấu chỉ là điển hình của những người “không may mắn” khi chạy theo trào lưu. Thực tế, với những nhà đầu tư có tiền đầu tư vào phân khúc này, cần có cái nhìn dài hạn 4 - 6 năm, thậm chí là lâu hơn. Bởi giá trị sản phẩm của dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường rất lớn, lên tới cả triệu USD/sản phẩm, nên dù chủ đầu tư đưa ra cam kết phân chia lợi nhuận từ 60 - 85%, thì để có lợi nhuận, nhà đầu tư phải tính bước đường dài.

Ông Rudolf Hever, Giám đốc điều hành Công ty Alternaty đánh giá, các hoạt động phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn ra sôi động. Dường như thị trường đã vượt qua đáy và có rất nhiều lý do để lạc quan, kỳ vọng tình hình sẽ khởi sắc theo chu kỳ kinh doanh trong những năm tới.

Tuy nhiên, theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle Việt Nam, nguồn cung lớn, nhưng để đánh giá là tốt thì chưa nhiều dự án thực sự thể hiện rõ được điều đó, đặc biệt là tiềm năng về lợi nhuận sau khi cho thuê lại.

Điểm mấu chốt cho câu chuyện này là sự thiếu đồng đều giữa phát triển bất động sản gắn liền phát triển du lịch biển khi phần lớn hiện tại vẫn “mạnh ai nấy làm”. Bản thân những khu resort, sân golf ven biển đáp ứng được vấn đề níu khách ở lại, nhưng hình thức chia lô đã khiến các bãi biển tự nhiên bị các khu resort này chiếm giữ, tạo cảm giác chật chội.

Ngay những dự án đất nền cũng chưa có sự đảm bảo sẽ trở thành một khu du lịch phức hợp hoàn chỉnh có sự kết nối với các dự án khác để thay đổi cả một hệ tầng xã hội trong phát triển du lịch.

Tất nhiên, không ai có thể chờ đến khi có một môi trường kinh doanh hoàn hảo mới xuống tiền đầu tư và các dự án nghỉ dưỡng sang trọng vẫn mọc lên dọc chiều dài đất nước. Thế nhưng, “liệu cơm gắp mắm” vẫn là lời khuyến cáo hữu ích với không chỉ các chủ đầu tư mà còn với cả những khách mua nhà.