Bất động sản khu Nam TP.HCM chưa thể sớm bứt phá

Từ đỉnh xuống đáy

Những năm 2014 - 2015, khu Nam được cho là tâm điểm của thị thường bất động sản TP.HCM, với hàng loạt dự án cao cấp của Phú Mỹ Hưng, Novaland, HimLam Land, Sacomreal… Tuy nhiên, thị trường xuất hiện sự xoay trục khi bước vào năm 2016, khu Nam bỗng trở thành một khu vực có giao dịch thuộc loại trầm lắng nhất trên thị trường bất động sản TP.HCM, trong khi khu Tây của Thành phố nhiều năm không có sự biến động trong bản đồ phát triển dự án bất động sản tại TP.HCM thì giai đoạn 2016 - 2017 lại trở nên sôi động.

Câu chuyện thị trường từ ngôi vương bỗng rơi xuống đáy được giới phân tích thị trường đưa ra mổ xẻ. Ông Trần Anh Tuấn, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Nam Sài Gòn cho rằng, thị trường khu Nam đi xuống bởi nhu cầu sản phẩm của số đông người dân thay đổi dẫn đến tư duy phát triển dự án của các chủ đầu tư cũng thay đổi theo.

Đơn cử như năm 2016, sự biến động lớn của thị trường diễn ra đó là sự chững lại của những dự án cao cấp, thay vào đó là sự bùng nổ của những dự án trung cấp. Trong khi đó khu Nam lại đa phần là dự án cao cấp.

Một yếu tố nữa được ông Tuấn phân tích đó là tình trạng ô nhiễm môi trường tác động trực tiếp vào dân cư toàn khu Nam, trong đó những dự án chung cư bị tác động mạnh nhất, cho tới nay thì thị trường khu Nam vẫn còn ảnh hưởng lớn từ khu xử lý rác thải lớn nhất TP.HCM là khu xử lý rác Đa Phước, huyện Bình Chánh. Điều này vẫn đang ảnh hưởng đến tâm lý chọn mua sản phẩm bất động sản của nhiều người dân.

Bên cạnh đó, từ năm 2016 tới nay, nếu quan sát kỹ sẽ thấy một điều bất lợi cho khu Nam đó là việc khu vực này liên tục xuất hiện thêm những điểm ngập do triều cường và mưa… Việc ngập úng tác động thẳng vào khu dân cư hiện hữu lẫn các tuyến đường giao thông trọng điểm của khu làm cho khách hàng “ngán ngẩm” với khu Nam. Đặc biệt, theo như báo cáo từ UBND TP.HCM và Trung tâm chống ngập TP.HCM thì tình trạng ngập tại khu Nam chưa hề giảm, đặc biệt khu vực quận 7 và quận 8.

Ngoài ra, một tín hiệu xấu cho thị trường khu Nam đó là dù chính sách giãn dân ra vùng ven của TP.HCM được tiến hành từ năm 2015, để thực hiện chính sách này Thành phố đã lên kế hoạch mở rộng các tuyến đường kết nối vào khu Nam, nhưng tới nay, những dự án mở rộng này vẫn nằm trên giấy. Đơn cử như tuyến đường Quốc lộ 50 kết nối huyện Bình Chánh về quận 8 vào quận 5, quận 1 nhưng tới nay vẫn chưa thể triển khai. Cầu Thủ Thiêm 4 nối quận 7 về khu Đông cũng chưa xây dựng…

Vậy là giao thông khu Nam vẫn phụ thuộc chính vào các tuyến đường như Nguyễn Tất Thành, Hoàng Diệu, Quốc lộ 50 cũ… để vào trung tâm TP.HCM, trong khi dân số khu Nam ngày càng tăng mạnh do những dự án mở bán từ những năm 2014, 2015 đã được hoàn thiện và đưa dân vào ở. Tất cả dẫn tới quá tải giao thông, kẹt đường nghiêm trọng vào giờ cao điểm.

Một điểm nữa mà giới đầu tư bất động sản đưa ra để cho thấy việc bất động sản khu Nam đi xuống đó là việc thị trường khu vực này đã dần cạn kiệt nguồn cung mới. Những dự án mới từ năm 2016 tới nay chỉ đếm trên đầu ngón tay, đó là dự án của Novaland và Phú Mỹ Hưng, nhưng những dự án này đã bán hết hàng bởi nằm ở vị trí không ngập và giao thông không bị ảnh hưởng bởi kẹt xe.

Nửa cuối năm có làm nên chuyện?

Với những yếu tố như trên, liệu khu Nam có làm nên chuyện vào những tháng cuối năm nay? Phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản mang câu hỏi này tới giới quan sát thị trường và chủ đầu tư thì nhận được câu trả lời chung là rất khó.

Ông Nguyễn Mạnh Cường, Tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM cho rằng,  khu Nam hiện nay chưa thể trở lại thời kỳ hoàng kim bởi tổng quan thị trường cho thấy, khu vực này đang dựa vào hai dự án từng “đắp chiếu” thời gian dài vừa mới được hồi sinh là Kenton Residences và Dự án khu dân cư phức hợp Lacasa.

Dự án Kenton Residences nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) do Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư vừa được tái khởi động với tên gọi mới Kenton Node.

Dự án xuất hiện từ năm 2009, quy mô gồm 9 tòa nhà, tổng cộng có 1.640 căn hộ cao cấp, giá trị đầu tư lên đến 300 triệu USD. Thời điểm đó, chủ đầu tư đã mở bán 100 căn hộ, giá bán trên 2.000 USD/m2, nhưng sau 3 năm xây dựng, tới năm 2011 phải dừng thi công toàn bộ dự án.

Tới tháng 4 vừa qua, Công ty Tài Nguyên lại công bố có trong tay hơn 1.600 tỷ đồng và tái khởi động đại dự án Kenton Node với mức giá cũng rất cao cấp kèm theo sản phẩm “độc” trong khuôn viên dự án: Nhạc nước nghệ thuật.

Hiện một số block trong dự án đã hoàn thiện phần thô hoặc móng đang được chủ đầu tư cho khách hàng đóng tiền giữ chỗ trước khi mở bán chính thức. Trong vai người mua nhà, phóng viên Đầu tư Bất động sản ghé vào khu nhà mẫu trong dự án và được nhân viên tư vấn khá chi tiết.

Theo nhân viên này, ngày 12/8 này sẽ mở bán chính thức, nhưng khách quan tâm có thể đóng ngay 100 triệu đồng giữ chỗ. Giá thành dự kiến khi nhận giữ chỗ 2.000 USD/m2. Về thời gian và giá trị thanh toán, nhân viên này cho biết tùy block mỗi tháng thanh toán từ 2,5% đến 5%, miễn sao trước khi nhận bàn giao căn hộ mức thanh toán đạt 55% giá trị hợp đồng.

Qua giới thiệu có thể thấy, cơ cấu căn hộ dự án đa phần là diện tích lớn, từ 85 - 140 m2. Với mức giá 40 triệu đồng/m2, tính ra sở hữu căn hộ tại đây phải bỏ ra số tiền từ 3 tỷ đồng/căn trở lên. Do đó, có thể thấy, dự án này sẽ khá kén khách.

Dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP.HCM) của Tập đoàn Vạn Phát Hưng vừa được Công ty An Gia Investment mua lại vào tháng 3 vừa qua, sau khi mua lại dự án, An Gia Investment đã đổi tên dự án thành River Panorama và tiến hành mở bán vào ngày 29/7 vừa qua với giá bán từ 33 triệu đồng/m2 trở lên.

Ngoài ra, khu Nam đã hết dự án mới vì trước đó đã có những chủ đầu tư dự định mở bán dự án mới tại đây nhưng tới thời điểm này dự án vẫn im lìm thông tin mở bán. “Nếu chỉ dựa vào hai dự án nói trên mà thị trường có thể “lên hương” được là rất khó. Bởi hai dự án này bán còn chật vật thì lấy gì có thể đẩy thị trường lên”, ông Cường nhận định.

Ngoài phân khúc căn hộ chung cư, thị trường khu Nam thời gian qua phát triển phân khúc đất nền dự án. Nhưng theo đánh giá của một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường đất nền tại đây tiềm ẩn quá nhiều rủi ro vì hầu như dự án thuộc phân lô bán nền, chỉ một hai dự án được chủ đầu tư phát triển bài bản, có pháp lý rõ ràng. Đặc biệt là vừa qua, cơn sốt đất nền tại TP.HCM đã càn quét qua thị trường này, giờ đây những dự án đất nền phân lô vẫn còn nhan nhản và rất ít có thanh khoản.

Bên cạnh đó, việc khu Nam hiện nay còn quá nhiều những dự án đắp chiếu như dự án Mũi Đèn Đỏ tại quận 7 của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, khu nhà ở Phước Kiển của Công ty Quốc Cường Gia Lai… vẫn bỏ hoang, tạo ra hình ảnh một tấm “da beo” cho thị trường khu vực này. Với chừng đó yếu tố, để thị trường khu Nam có thể bắt lại đà phát triển chắc không thể ngày một ngày hai mà phải tính bằng quý, bằng năm.