Bất động sản khu Đông TP.HCM “lên đời” và nỗi lo bong bóng đất nền

Hưởng lợi từ giao thông…

Điểm nhấn đầu tiên đẩy thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM phát triển phải kể đến dự án tuyến tàu điện ngầm đầu tiên của TP.HCM là tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên. Dự án được khởi công xây dựng trong năm 2012 và dự kiến hoàn thành năm 2019. Việc phát triển các trạm tàu điện sẽ mang lại diện mạo mới cho khu vực, đẩy bất động sản tăng giá.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hùng, giảng viên Trường đại học Giao thông vận tải TP.HCM, nhìn từ các nước đang phát triển hệ thống giao thông metro cho thấy, dự án tàu điện ngầm sẽ có ảnh hưởng nhiều nhất lên giá trị bất động sản.

Việc phát triển các trạm tàu điện giúp mang lại diện mạo mới cho khu vực quanh đó, khiến giá đất tăng, các dự án địa ốc bùng nổ, các đơn vị bán lẻ và dự án văn phòng được dịch chuyển ra xa trung tâm hơn.

Về lý thuyết, một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường có giá thuê hoặc giá bán cao hơn so với những tòa nhà nằm xa hơn, vì hệ thống giao thông công cộng tốt cho phép cư dân sống gần đó dễ dàng di chuyển đến các điểm quan trọng. Điều này đã được kiểm chứng tại một số quốc gia với giá bán nhà tại những nơi gần hệ thống giao thông công cộng có giá trị cao hơn từ 6 - 45%, theo CBRE Việt Nam.

Tại những khu vực có thị trường nhà đất phát triển mạnh và hệ thống giao thông công cộng đáng tin cậy, giúp người dân kết nối hiệu quả với công việc và các điểm đến khác, mức chênh lệch giá cũng có thể cao hơn nhiều so với mức trung bình.

Tương tự, đại diện CBRE cũng nhận định, khi tuyến metro khi đi vào hoạt động sẽ giúp khu vực trung tâm được kết nối dễ dàng với khu vực phía Đông Thành phố. “Trong tương lai, khi tuyến tàu này đi vào hoạt động, giá đất của khu vực cách ga tàu điện trong vòng 10 phút đi bộ có thể tăng 10 - 20% so với giá đất ở các khu vực khác”, CBRE dự đoán.

Dù diễn biến thực tế về giá còn phải đợi thời gian trả lời khi tuyến metro chính thức đi vào hoạt động, nhưng thời gian qua, thị trường đã chứng kiến tín hiệu tốt về thanh khoản tại các dự án có vị trí gần tuyến metro. Ngoài ra, với việc phát triển hệ thống giao thông kết nối khác như mở rộng xa lộ Hà Nội, đường Mai Trí Thọ kết nối Khu đô thị mới Thủ Thiêm với trung tâm Thành phố bằng 4 cây cầu Thủ Thiêm, cũng như xây thêm nhánh nối cầu Sài Gòn…, cũng góp phần khúc thị trường bất động sản khu Đông phát triển mạnh.

… Đến quy hoạch

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM phát triển mạnh trong 2 năm trở lại đây, một phần còn nhờ quy hoạch giãn dân của Thành phố. Đây là quy hoạch trọng tâm của TP.HCM đặt ra tại Đại hội Đảng các cấp khóa X, nhiệm kỳ năm 2016-2020, với mục tiêu chính là đưa dân cư từ trung tâm Thành phố ra các quận huyện vùng ven để xây dựng các thành phố vệ tinh.

“Quy hoạch này được cho đã thực hiện thành công, bằng việc dân số về khu Đông sinh sống rất nhiều, điển hình là nhìn về thị trường bất động sản khu Đông hiện nay có nhiều dự án bất động sản nhất TP.HCM. Thành phố đã đi bước tiếp theo trong bản quy hoạch này, khi tại cuộc họp báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý I/2017, Thành phố đưa ra kế hoạch gộp các quận của khu Đông lại thành một thành phố vệ tinh”, ông Châu nói.

Một quy hoạch nữa được cho là nhân tố đẩy thị trường bất động sản khu Đông sôi động là việc Thành phố phát triển quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp ra khu Đông để dễ kết nối với hệ thống cảng sông, kết nối Quốc lộ 1 và tam giác công nghiệp 4 tỉnh là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu với TP.HCM. Từ đây những khu công nghiệp, công nghệ cao hình thành mạnh mẽ như Khu công nghệ cao quận 9, Khu công nghiệp Bình Chiểu, Khu chế xuất Linh Trung I, II…, thu hút nhiều chuyên gia nước ngoài, người lao động về làm việc ổn định lâu dài.

Cũng từ đây, việc lo đời sống cho người dân cũng được lãnh đạo Thành phố đặt ra bằng việc an cư mới có thể lập nghiệp, từ đây những dự án bất động sản giá rẻ lần đầu tiên xuất hiện tại khu Đông. Đơn cử như dự án Him Lam Phú An tại quận 9 của Công ty Địa ốc Himlam Land. Dự án sở hữu vị trí đắc địa tại cửa ngõ khu Đông, trên trục xa lộ Hà Nội, với 1.092 căn có diện tích từ 69 - 71 m2/căn, 2 phòng ngủ, 2 wc riêng biệt…

Điểm mạnh nhất của dự án này đó là xây xong móng mới mở bán, nhưng tiến độ thanh toán vẫn được kéo dài 6 năm cho người dân mua nhà, mỗi tháng từ 15 - 18 triệu đồng/tháng.

Ngoài ra, hàng loạt dự án khác cũng được phát triển tại khu Đông như các dự án của Công ty Novaland nằm tại tuyến đường Mai Trí Thọ, cách tuyến metro khoảng 5 km, dự án của ThuDuc House nằm tại quận Thủ Đức, các trục đường xa lộ Hà Nội khoảng 4 km, dự án của Đất Xanh trên đường Phạm Văn Đồng, cách tuyến Metro khoảng 7 km…

Không chỉ các dự án bất động sản, khu vực này còn thu hút hàng loạt dự án trung tâm thương mại, văn phòng. Những tiện ích này có thể hoàn thiện thêm môi trường sống tại đây.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, lợi thế nhất của thị trường bất động sản khu Đông hiện nay đang có là những dự án có giá bán thấp, chính sách bán hàng tốt và đặc biệt là lợi thế giao thông kết nối với tuyến metro đang trong giai đoạn hoàn thiện.

“Việc thị trường khu Đông phát triển mạnh báo hiệu cho một sự tăng trưởng dài hạn và thịnh vượng tại nơi đây, đặc biệt việc khi tuyến metro được hoàn thiện kết nối với Bến xe miền Đông mới đang được xây dựng ở khu vực này, sẽ còn hút rất nhiều dân số về đây sinh sống. Tuy nhiên, một hiện tượng không tốt cho thị trường này đó là hiện đang có khá nhiều nhà đầu tư thứ cấp làm giá phân khúc đất nền, làm cho phân khu này gặp khó khăn và người dân mua nhà ở thực sẽ chịu thiệt. Bù lại, giá căn hộ khá thấp, đã phần nào giúp cân bằng lại thị trường bất động sản khu Đông hiện nay”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, để thị trường này phát triển đồng bộ các phân khúc, đồng đều với quy hoạch và người dân hưởng lợi đích thực, thì lãnh đạo Thành phố cần quản lý tốt hơn về giá, trong khi khách hàng cũng cần có những lựa chọn đúng đắn, không mua những dự án không đảm bảo pháp lý và giá quá cao.