Bất động sản công nghiệp: “Món ngon” đợi người sành

Nền tảng tốt

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc phụ trách văn phòng Hà Nội của Jones Lang LaSalle cho rằng, nhìn tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam, tiềm năng cho phân khúc công nghiệp rất cao. Cụ thể, Việt Nam có dân số lý tưởng cho các ngành sản xuất, đó là lao động trẻ, trình độ văn hóa cao, chính trị - xã hội ổn định, giá nhân công rẻ.

Ngoài ra, Việt Nam có chính sách ưu đãi thuế và tiền thuê đất hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, GDP của Việt Nam tăng trưởng cao trong thời gian dài, đặc biệt Chính phủ đang xây dựng chính phủ kiến tạo, khuyến kích doanh nghiệp khởi nghiệp, đầu tư sản xuất - kinh doanh.

“Trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia đang rút dần sản xuất khỏi Trung Quốc do sức cạnh tranh của nền kinh tế này giảm xuống và giá lao động không còn rẻ, với nhiều ưu thế, tôi tin Việt Nam sẽ thu hút được các nhà đầu tư”, ông Quang nhận định.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam liên tiếp lập kỷ lục mới trong năm 2016 và năm 2017. Cụ thể, năm 2016, Việt Nam thu hút 24,86 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài; năm 2017 lên tới mức kỷ lục mới 35,88 tỷ USD, tăng 44,4% so với năm 2016. Vốn giải ngân trong 2 năm này đạt lần lượt 15,8 tỷ USD và 17,5 tỷ USD.

Với việc dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam, cùng với việc nhiều doanh nghiệp trong nước không ngừng mở rộng sản xuất-kinh doanh, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp khá cao.

 Guồng quay khởi nghiệp mạnh mẽ đang tạo sức cầu lớn cho bất động sản công nghiệp

Cụ thể, theo Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), hiện cả nước có 328 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên là 96.300 ha, trong đó 223 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 105 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 51%, riêng các khu công nghiệp đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 73%.

Ngoài ra, cả nước còn có 17 khu kinh tế ven biển được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước xấp xỉ 845.000 ha, chưa kể Khu kinh tế Ninh Cơ, tỉnh Nam Định có trong quy hoạch nhưng chưa được thành lập.

Các khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao có thể kể đến như Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore III tại tỉnh Bình Dương do liên doanh VSIP làm chủ đầu tư, hay các khu công nghiệp Quế Võ I, Quế Võ II, Tiên Sơn, Yên Phong I (Bắc Ninh)…, với tỷ lệ lấp đầy trên diện tích đất thu hồi đạt bình quân gần 85%.

Ông Ha Chan Ho, Cố vấn Chiến lược Tập đoàn Samsung chia sẻ, bên cạnh việc gần sân bay, bến cảng, thì một trong những điều kiện hàng đầu khi tập đoàn này chọn địa điểm đặt nhà máy sản xuất chính là ở đó phải tạo ra được môi trường để doanh nghiệp có thể sản xuất ổn định lâu dài, có công nghiệp hỗ trợ tốt.

“Hiện chúng tôi rất yên tâm hoạt động vì lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh đã có nhiều chính sách thu hút các doanh nghiệp hỗ trợ. Khi chúng tôi cần bao bì sản phẩm hay vỏ ốp nhựa, có rất nhiều doanh nghiệp đóng trên địa bàn có thể cung cấp”, ông Ha Chan Ho cho biết.

Nhưng không thể ngồi đợi

Dù có nền tảng tốt là sức cầu đang rất lớn, nhưng không phải khu công nghiệp nào cũng có kết quả hoạt động tích cực, nếu chủ đầu tư các khu công nghiệp và chính quyền địa phương không chủ động.

Theo các chuyên gia, vấn đề chính trong phát triển khu công nghiệp là việc chia sẻ lợi ích, cũng như tạo ra được mối liên kết giữa doanh nghiệp, chính quyền và chủ đầu tư khu công nghiệp. Nhiều khu công nghiệp chỉ chú trọng đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng như hệ thống nước thải, phòng cháy chữa cháy…, mà “bỏ quên” việc tạo ra những “chân rết” để giữ chân các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, đơn vị tư vấn cho nhiều doanh nghiệp lớn trong nước và nước ngoài phân tích, các nhà đầu tư khu công nghiệp phải làm sao tạo ra những khu công nghiệp với hạ tầng tốt, giá cả phải chăng. Bên cạnh đó, chính quyền cần phải nỗ lực xây dựng đầu mối, chú trọng công nghệ phụ trợ, kết nối giao thông, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư sản xuất và xuất cảng. Việc có các doanh nghiệp sản xuất sản phẩm phụ trợ trong khu công nghiệp sẽ giúp các nhà sản xuất lớn tiết kiệm được chi phí sản xuất, vận chuyển…

Đồng quan điểm, PGS-TS. Nguyễn Văn Hùng, nguyên Hiệu trưởng Trường đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng, bản chất ở đây là sự chia sẻ lợi ích của chủ dự án khu công nghiệp với doanh nghiệp, bởi việc xây dựng một khu công nghiệp với hệ thống hoàn chỉnh chỉ là yếu tố cần chứ chưa đủ để giữ chân các nhà đầu tư.

“Anh làm khu công nghiệp nhưng đưa ra mức giá không có lợi, không hợp lý thì người ta không vào. Ngoài ra, hạ tầng giao thông kết nối kém, công nghiệp phụ trợ không phát triển, thì không thể thu hút đầu tư”, TS. Hùng nhấn mạnh.

Còn theo ông Trần Xuân Dưỡng, Trưởng ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Hà Nam, một yếu tố nữa để thu hút và giữ chân các nhà đầu tư vào khu công nghiệp chính là trình độ và thái độ của các cán bộ ban quản lý khu công nghiệp.

Ông Dưỡng cho biết, ngoài công tác cải cách thủ tục hành chính và cải thiện môi trường kinh doanh, đặc biệt là các thủ tục hành chính có liên quan đến doanh nghiệp như cấp chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy phép lao động, xây dựng, môi trường, đất đai..., ban quản lý khu công nghiệp cần hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục đảm bảo thời gian nhanh nhất cho nhà đầu tư; hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tuyển dụng lao động; thực hiện các thủ tục về đăng ký mẫu dấu, mã số thuế; trực tiếp làm đầu mối thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận tài sản trên đất cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp; giải đáp các thắc mắc của doanh nghiệp.

“Chúng ta có thể ví người cán bộ ở khu công nghiệp chính là những “bồi bàn” mời khách đến với mình. Chính vì vậy, cung cách phục vụ của họ phải là “vui lòng khách đến, vừa lòng khách đi” và tỷ lệ lấp đầy là con số thể hiện kết quả phục vụ của họ”, ông Dưỡng ví von và cho biết thêm, nơi nào mà ban quản lý “chiều” khách tốt thì nơi đó có tỷ lệ lấp đầy cao và lợi nhuận tốt, trong đó Bắc Ninh là một ví dụ điển hình.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư thiết bị và Xây dựng Việt Nam (Videc) cho biết, cách một ông chủ bán hàng phục vụ khách tốt hay không sẽ quyết định đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Đặc biệt, khi các phân khúc bất động sản khác gần như bão hòa, thì tiềm năng của bất động sản công nghiệp cần được khai thác triệt để bằng sự thông thoáng của thủ tục và chất lượng dịch vụ.