Bất động sản 2015, guồng quay mới bắt đầu

Tuy nhiên, để giữ nhiệt cho thị trường, vẫn cần sự vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa của cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Năm 2014: tan băng

Thị trường bất động sản nhận được sự quan tâm lớn của Chính phủ và các bộ, ngành. Hàng loạt chính sách, giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này đã được ban hành và tiếp tục được hoàn thiện, sửa đổi trong năm 2014, nhằm giúp đánh thức giấc ngủ đông của thị trường.

Năm 2014, cũng đánh dấu sự kiện quan trọng của thị trường bất động sản khi 2 đạo luật là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, với điểm mới là mở rộng quyền sở hữu nhà ở đối Việt kiều và người nước ngoài được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ tháng 7/2015.

Ngoài việc nhận được sự hỗ trợ từ chính sách, thị trường bất động sản còn nhận được sự hỗ trợ từ yếu tố kinh tế vĩ mô khi năm 2014, các chỉ số kinh tế vĩ mô đều đạt được những kết quả tích cực. Cụ thể, tăng trưởng kinh tế đạt 5,98%, trong khi lạm phát được duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với mục tiêu. Dù bội chi ngân sách ở mức khá cao, ước đạt 5,3% (tính cả vốn trái phiếu chính phủ có thể chạm mức 7%), ngân sách có thể hụt thu do giá dầu giảm, nhưng nợ công vẫn ở trong giới hạn an toàn cho phép của Quốc hội (65% GDP vào năm 2015) và đang được kiểm soát chặt chẽ (nợ công/GDP năm 2014 ước khoảng 60,3% GDP, tăng lên 64% GDP vào năm 2015). Kiều hối tiếp tục tăng. Tiến trình tái cơ cấu đi vào thực chất làm tăng năng lực nền kinh tế. Một số dự án lớn được cấp phép. Các hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt, bắt đầu có doanh nghiệp trong nước mua doanh nghiệp ở nước ngoài.

Nhờ những chính sách hỗ trợ và tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản trong năm đã phục hồi, giao dịch tăng mạnh, nhiều dự án được khởi động trở lại, nhất là ở phân khúc căn hộ vừa và nhỏ. Nhờ đó, tồn kho bất động sản giảm liên tục, hiện chỉ còn 77.800 tỷ đồng, giảm tới 39% so với quý I/2013.

Giao dịch tăng, nhưng giá cơ bản ổn định, thậm chí có khu vực giảm, trừ những dự án vị trí tốt, giao thông thuận lợi, giá tăng nhẹ. Giá bất động sản thời gian qua nhìn chung tương đối phù hợp với sức mua của người dân, phù hợp với thị trường.

Tín dụng cũng đã chảy mạnh trở lại vào thị trường bất động sản. Dư nợ tín dụng trong bất động sản đến hết tháng 9/2014 tăng gần 12%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung của cả nền kinh tế là 6%.

Dù đã hồi phục trở lại, nhưng thị trường không vì thế đã hết khó khăn. Hiện cả nước có 4.015 dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đã được quy hoạch và cấp phép đầu tư, trong đó có tới 19%, tương đương gần 1.000 dự án không được triển khai, 455 dự án cần phải điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm cho phù hợp.

Ngoài ra, dù thanh khoản thị trường tăng trở lại, nhưng không rõ nét, trong khi gói 30.000 tỷ đồng dù đã có nhiều chỉnh sửa, nhưng vẫn chưa gỡ được nút thắt. Tính đến 20/9/2014, tổng số vốn giải ngân từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chỉ đạt 10%.

 Ba kịch bản cho thị trường năm 2015

Năm 2015, thị trường bất động sản tiếp tục nhận được các thông tin hỗ trợ để duy trì đà hồi phục.

Thứ nhất, triển vọng kinh tế thế giới và khu vực được đánh giá là thuận lợi nhiều hơn khó khăn. Xu hướng hội nhập khu vực và quốc tế mạnh mẽ, đi vào chiều sâu.

Thứ hai, bối cảnh vĩ mô trong nước được dự báo tiếp tục tích cực, hậu thuẫn cho thị trường bất động sản phát triển. Tăng trưởng ổn định, lạm phát ở mức một con số (khoảng 5%, tương đương năm 2014), tỷ trọng đầu tư toàn xã hội/GDP được duy trì ở mức 30%, đạt mục tiêu đề ra. Ngoài ra, tín dụng cho thị trường bất động sản không còn bị hạn chế. Lãi suất ngân hàng có thể chấp nhận được.

Thứ ba, việc nhiều đạo luật quan trọng được thông qua và được triển khai như Luật Đất đai 2013, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi… sẽ là nền tảng cho giai đoạn mới của thị trường bất động sản. Trong đó, những nội dung về mở rộng cho đối tượng người nước ngoài được tham gia thị trường bất động sản được chờ đợi nhất.

Thứ tư, vốn nước ngoài, gồm cả đầu tư trực tiếp (FDI) và viện trợ, vay ưu đãi (ODA) sẽ chảy mạnh vào Việt Nam. Nguồn vốn nội địa vào thị trường bất động sản có thể tăng cao hơn mức tăng đầu tư của cả nền kinh tế. Ngoài ra, lượng kiều hối sẽ vẫn duy trì ở mức cao, trong đó, lượng kiều hối chảy vào bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh sau khi 2 đạo luật liên quan đến thị trường địa ốc có nội dung mở rộng quyền sở hữu và kinh doanh nhà của Việt kiều có hiệu lực.

Thứ năm, cùng với quá trình hội nhập sâu rộng của kinh tế Việt Nam và thế giới, nhất là khi các hiệp định như Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), đối tác kinh tế toàn khu vực (RCEP), cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) được ký kết, việc cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam có thể tạo nên một trào lưu mua bất động sản tại Việt Nam của người nước ngoài. Cùng với đó là xu hướng M&A sẽ diễn ra sôi động hơn.

Tuy nhiên, chúng ta cũng phải đối mặt với một số thách thức. Thế giới năm 2015 sẽ tiếp tục tiềm ẩn nhiều xung đột. Giá dầu biến động khó lường. Giá dầu thô giảm có thể hỗ trợ cho kinh tế phát triển, nhưng nó cũng làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, chúng ta cũng chịu sự cạnh tranh thu hút vốn đầu tư nước ngoài từ các nền kinh tế mới nổi trong khu vực như Lào, Myanmar…

Với bối cảnh trên, người viết cho rằng, trong năm 2015 và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có 3 kịch bản.

Kịch bản thứ nhất là kịch bản tốt: Thị trường bất động sản Việt Nam tái phục hồi, các dự án đã hoàn thành được đưa vào vận hành; các dự án đang triển khai được tiếp tục thực hiện; các giao dịch diễn ra sôi động; một số sản phẩm mới được ra đời.

Kịch bản này là đáng mong đợi nhất, nhưng khó khăn nhất. Nó đòi hỏi hội tụ một số điều kiện, như chính sách phải ổn định, kinh tế vĩ mô phải ổn định, kinh tế thế giới không có diễn biến xấu đột biến, nợ xấu được xử lý, thị trường phải minh bạch…

Kịch bản thứ hai là kịch bản tiệm tiến ngoại suy: Chỉ những dự án đã hoàn thành mới có giao dịch; một số ít các doanh nghiệp chủ đạo tiếp tục triển khai các dự án tốt; một số ít các dự án tái phục hồi hoạt động; các giao dịch trầm lắng, nếu có, chỉ trên các dự án hoàn thành; một số nhà đầu tư phát triển mới với năng lực tốt xuất hiện.

Kịch bản này là kịch bản dễ xảy ra nhất với các điều kiện đi kèm là chính sách đối với thị trường bất động sản vẫn giữ nguyên; điều kiện kinh tế trong nước và quốc tế không có biến động lớn.

Kịch bản thứ ba là kịch bản xấu: Thị trường tiếp tục bị co hẹp; các giao dịch, nếu có, chỉ xảy ra ở những dự án đã hoàn thành; các doanh nghiệp tiếp tục thoái vốn khỏi thị trường; các dự án lâm vào khó khăn; xuất hiện một số thế lực tài chính có mục tiêu thôn tính các dự án bất động sản.

Đây là kịch bản không mong muốn nhất, nhưng vẫn có thể xảy ra nếu tình hình kinh tế thế giới và trong nước khó khăn… 

Giữ nhiệt cách nào?

Để thị trường duy trì được đà hồi phục, ngoài các yếu tố hỗ trợ khách quan, Chính phủ, các bộ, ngành và bản thân doanh nghiệp cần tiếp tiếp tục có những giải pháp hỗ trợ và tháo gỡ.

Giải pháp lớn nhất là tạo dòng vốn vận hành vào thị trường như khuyến khích huy động nguồn kiều hối, ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp, ban hành chính sách về ngân hàng tiết kiệm nhà ở, ban hành văn bản về quỹ đầu tư tín thác bất động sản (độc lập với Nghị định 58/2012/NĐ-CP), thúc đẩy tất cả các bên liên quan nỗ lực giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý cần giảm thủ tục hành chính trong việc xem xét hồ sơ xin phép chia nhỏ căn hộ tại các dự án. Nên xem xét, điều chỉnh giá đất theo hướng giảm và cho phép nộp tiền sử dụng đất chậm, đồng thời không phê duyệt mới dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, cũng cần tăng cường các giải pháp về minh bạch thị trường, như tiếp tục triển khai các chỉ số thị trường bất động sản, tiếp tục đẩy mạnh xử lý nợ xấu trong thị trường bất động sản, công khai hóa quá trình thoái vốn, cũng như tái cơ cấu của doanh nghiệp nhà nước, tiếp tục đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với doanh nghiệp, bên cạnh cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, cần tiếp tục có những chính sách kinh doanh linh hoạt hơn, đẩy nhanh tiến độ dự án, để tạo niềm tin cho khách hàng…