Trong danh sách các dự án bất động sản đủ điều kiện được bán, mua nhà hình thành trong tương lai mà Sở Xây dựng TP.HCM công bố trong thời gian qua không có Dự án CT Plaza Nguyên Hồng (địa chỉ số 18 - đường Nguyễn Hồng, quận Gò Vấp).
Dự án này do Công ty cổ phần Nguyên Hồng làm chủ đầu tư, mới chỉ được cấp phép xây dựng, nhưng lại được các sàn giao dịch chào bán rầm rộ với giá 28 triệu đồng/m2.
Trong vai một người đi mua nhà, tiếp cận dự án, tác giả bài viết này thấy dự án còn chưa xây xong móng. Hợp đồng mẫu mà nhân viên một sàn môi giới đưa cho xem ghi là “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định lịch trình thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở.
Một chủ đầu tư khác (xin không nêu tên), có dự án tại quận 6, chưa được phép mở bán, nhưng cũng áp dụng kiểu hợp đồng như trên để huy động vốn. Lãnh đạo công ty này cho biết, dự án chỉ đang chạy thử để xem ý kiến khách hàng đánh giá sản phẩm ra sao, chuyện khách hàng thấy căn hộ đẹp nên muốn đặt chỗ trước vài chục phần trăm để có được giá tốt và có căn hộ đẹp là chuyện… bình thường.
Đây chỉ là hai trong số rất nhiều dự án đang lách luật hiện nay tại TP.HCM. Câu hỏi đặt ra là, phải chăng vẫn còn kẽ hở pháp lý để các chủ đầu tư bất động sản lợi dụng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thì kẽ hở chính là vì Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự, tuy nhiên lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm.
Trong đó, phổ biến có hai dạng lách luật mà các doanh nghiệp đang thực hiện. Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Hai là thỏa thuận hứa bán.
"Nhiều khách hàng hiểu chưa chính xác khái niệm “huy động vốn” với “tiền mua trả trước”, nên dẫn đến tình trạng mập mờ trong giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai"
- Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM).
Tại Điều 358, Bộ luật Dân sự quy định, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Như vậy, các chủ đầu tư dự án bất động sản không đủ điều kiện được phép bán sẽ quay ra lách luật làm hợp đồng cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ căn hộ tại dự án.
Với hình thức thứ hai (thỏa thuận hứa bán), thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán (Điều 125, Bộ luật Dân sự “Giao dịch dân sự có điều kiện”), bên cạnh đó, có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc.
Ngoài ra, còn một dạng lách luật nữa. Đó là ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), cho biết, nhiều khách hàng hiểu chưa chính xác khái niệm “huy động vốn” với “tiền mua trả trước”, nên dẫn đến tình trạng mập mờ trong giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai. Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 đã có sự phân biệt giữa “vốn góp” và “tiền mua”, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn lập lờ giữa 2 khái niệm này để đạt mục đích huy động vốn của mình.
Cũng theo luật sư Phượng, Điều 68, Luật Nhà ở 2014 quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý. Do đó, khi ký hợp đồng về vốn (người góp vốn) hay hợp đồng mua bán (đối với người mua nhà), các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.
“Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ tiền mất tật mang”, luật sư Phượng khuyến cáo.
