(ĐTCK) TP.HCM là một siêu đô thị với dân số 13 triệu người, khi khu vực trung tâm quá tải, quỹ đất cạn kiệt, thì xu hướng giãn dân ra vùng ven là tất yếu. Tuy nhiên, chính sách giãn dân như thế nào cho hợp lý là bài toán đang được đặt ra.

Bất động sản vùng ven ngày càng sôi động

Theo nhiều chuyên gia, thách thức lớn nhất của TP.HCM chính là sức ép gia tăng dân số cơ học, đòi hỏi Thành phố phải có quỹ nhà ở lớn để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Theo thống kê, mỗi năm TP.HCM có khoảng 50.000 cặp vợ chồng kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 200.000 công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, ngành giáo dục, y tế, cũng như người có thu nhập trung bình, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người nhập cư có nhu cầu nhà ở.

Tuy nhiên, với giá nhà đất khá cao và dự báo còn tiếp tục tăng, việc tiếp cận nhà của các đối tượng này ở khu vực trung tâm gần như là không thể. Do đó, trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến sự dịch chuyển của người mua nhà ra các quận, huyện vùng ven.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, làn sóng người mua nhà tiến về vùng ven, nơi có hạ tầng kết nối thuận lợi với TP HCM và giá còn mềm hơn để thực hiện giấc mơ an cư ngày càng tăng cao. Hầu hết các dự án tại các quận, huyện vùng ven của TP.HCM, hay các dự án tại các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An được mở bán thời gian qua luôn có sức cầu rất lớn.

“Cú hích” mới cho bất động sản Bình Dương

Theo phân tích của giới chuyên môn, sở dĩ thị trường vùng ven ngày càng thu hút người có nhu cầu về nhà ở, một phần do giá đất tại trung tâm TP. HCM ngày càng tăng cao. Ngoài ra, xu hướng nhà ở cũng đang có sự dịch chuyển, không chỉ với những người có thu nhập thấp, mà ngay cả với những người có thu nhập cao đang sinh sống và làm việc tại những khu vực trung tâm của TP.HCM, cũng có xu hướng chuyển ra các khu vực ven đô để thay đổi môi trường sống.

Nhận định về xu hướng này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, đây là xu hướng giãn dân mang tính tất yếu và cần thiết. Trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính, mà trên thực tế, các khu vực giáp ranh TP. HCM như Dĩ An, Lái Thiêu (Bình Dương) hay TP. Biên Hòa, Nhơn Trạch (Đồng Nai)..., sẽ là mục tiêu trọng tâm của các khu đô thị vệ tinh trong xu thế giãn dân của TP.HCM.

Giãn dân theo hướng nào là tốt nhất?

Tại hội thảo "Tầm nhìn phát triển đô thị TP.HCM hướng tới mục tiêu xây dựng thành phố sống tốt” vừa được diễn ra tại TP.HCM, ông Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM đặt ra hàng loạt vấn đề để chứng minh rằng, TP.HCM ngày càng chật chội và sự cần thiết phải hình thành các đô thị vệ tinh trong xu thế giãn dân. Tuy nhiên, phát triển về hướng nào là hợp lý nhất là câu chuyện cần đặt ra.

“TP.HCM có cần thiết phải giữ lấy cảng không? Khu công nghệ cao cần giữ lại, nhưng một số khu công nghiệp khác có nhất thiết phải “ôm” hay không? Không nên ôm quá nhiều việc làm tại TP.HCM để dồn toàn bộ lao động nhập cư vào TP.HCM gây nên áp lực lớn", ông Hòa nói và cho rằng, nếu thực hiện tốt việc liên kết vùng thì Bình Dương, Long An, Đồng Nai sẽ có khả năng san sẻ gánh nặng cho TP.HCM.

Ngoài ra, theo ông Hòa, việc đã có cảng Cái Mép - Thị Vải, thì TP.HCM không cần giữ cảng biển, mà phải "buông" cho Bà Rịa - Vũng Tàu.

Vẫn theo ông Hòa, trong công tác quy hoạch đô thị, TP.HCM cần phải nhìn rộng, trông xa. Thay vì phát triển đô thị về những huyện Bình Chánh, Nhà Bè vốn có nền đất yếu, ngập thường xuyên, hãy đầu tư thêm vài cây cầu bắc qua Nhơn Trạch (Đồng Nai). Khi đó, dân về Đồng Nai sống tốt hơn là ở 2 huyện vùng ven này của TP.HCM.

“Thành phố cần sẵn sàng nhường cho những địa phương lân cận các chức năng khác, chứ không thể giữ khư khư cho mình. Việc ôm đồm quá nhiều chức năng trong một nguồn lực có hạn khiến cho TP.HCM trở nên quá tải và rất khó để cải thiện vì quá chật chội. Khi đó, giấc mơ để TP.HCM trở thành siêu đô thị cũng chỉ là hy vọng và mơ ước”, ông Hòa khẳng định.

Trong khi đó, tiến sỹ khảo cổ học Nguyễn Thị Hậu cho rằng, không thể có thành phố sống tốt nếu phát triển trên một cái nền không tốt. Không thể sống tốt mà cứ ra đường là gặp ngập nước, kẹt xe, ô nhiễm vì bụi… Cái cần thiết để giảm áp lực cho TP.HCM chính là đẩy mạnh liên kết vùng. Tuy nhiên, sẽ có sự khác biệt, vì cơ chế sở dụng đất khiến việc liên két gặp nhiều khó khăn.

"Cơ chế đất đai vẫn là điểm mấu chốt để gia tăng liên kết vùng. Chừng nào vẫn còn tư tưởng sử dụng đất đai theo từng tỉnh và phát triển tự phát mỗi nơi một kiểu, thì liên kết vùng cũng khó khăn", bà Hậu nói.

Để TP.HCM hướng tới mục tiêu xây dựng thành phố sống tốt, GS. Nguyễn Trọng Hòa đề xuất cần thức tỉnh vùng. Theo đó, TP.HCM đừng tự xoay xở quy hoạch cứu mình nữa. Thay vào đó, hãy nhìn ra liên kết vùng để phát triển, đó là mình cứu vùng và vùng cứu mình. Hãy để TP.HCM phát triển tự nhiên, chứ đừng tạo ra những hố sâu với các tỉnh xung quanh. Ông Hòa ví TP.HCM hiện tại như một cây mai ở trong chậu, rễ không đâm đi đâu được.

“Chúng ta không nên nghĩ đến Củ Chi là hết đất, mà để đô thị phát triển một cách tự nhiên, để rễ nó tự tìm nguồn nước, chứ không thể đưa ra một chậu nước cho rễ hút lấy”, ông Hòa ví von.

Tương tự, TS. Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM cho rằng, Thành phố chưa làm được quy hoạch chiến lược, mà vẫn mạnh ai nấy làm.

"Quy hoạch ra sao thì đã bàn nhiều rồi, vấn đề là làm sao để tiếng nói chuyên gia lọt vào tai lãnh đạo TP.HCM thì mới có tác động. Nói nhiều nhưng cần phải đọng lại điều gì giá trị. Quan trọng nhất là phương pháp tiếp cận từ trên xuống dưới để quản lý đô thị. Muốn là thành phố đáng sống, trước hết phải xóa ngập nước, kẹt xe...", ông Cương kiến nghị.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Tăng Triển
Báo Đầu tư Bất động sản
Bình Luận (0)

Bài viết chưa có bình luận nào. Bạn nên dùng tiếng Việt có dấu khi bình luận.